Казахстанцы переплачивают за ипотеку минимум в два раза. Так считает старший аналитик Агентства по исследованию рентабельности инвестиций (АИРИ) Ерлен Бадыхан, передает корреспондент Tengrinews.kz.
По словам аналитика, в Казахстане жилье в ипотеку брать невыгодно. "Вопреки хору риэлтеров, предрекающих непрерывный рост стоимости квадратного метра, некоторые эксперты предсказывают резкое снижение цен на недвижимость в Казахстане в течение 1-2 лет. В случае воплощения этого сценария, граждане, которые будут продолжать выплачивать банкам проценты по старой цене, окажутся в незавидном положении", - сказал Бадыхан.
Как известно, на сайте каждого банка есть кредитный калькулятор, в котором клиенту предлагается подсчитать итоговый размер выплачиваемой суммы. "Даже если не учитывать проценты, которые банк печатает мелким шрифтом в конце договора, а ограничиться лишь эффективной процентной ставкой, легко убедиться, что банк имеет с клиента прибыль в 200 процентов", - заявил Бадыхан.
Аналитик считает, что казахстанская ипотека - это прежде всего банковский бизнес. "Негуманный, но высокодоходный. Плюсов для клиента здесь практически нет - зато минусов предостаточно. Основным минусом являются зашкаливающие процентные ставки. Если в развитых странах нормой считается 2-4 процента годовых, то в Казахстане банки не стесняются брать 12-14 процентов. Речь идет только об эффективной ставке. Если же учитывать все проценты и комиссии - ставка легко переваливает за 20 процентов", - пояснил эксперт.
Кроме того, он отметил, что большинство банков могут повышать процентную ставку без согласования с заемщиком. "Залог приобретаемой недвижимости - вот второй минус казахстанской ипотеки. В случае наступления проблем с погашением кредита, а это очень вероятный сценарий, должник рискует просто остаться без крыши над головой", - заявил собеседник.
Бадыхан также к минусам относит требование о первоначальном взносе, когда необходимо внести 20-30 процентов стоимости приобретаемого жилья. "Человек, который не в состоянии приобрести жилье, обычно испытывает трудности и с накоплением необходимого первоначального взноса", - сказал он. Аналитик считает, что все это привело к тому, что так называемая "ипотечная усталость" стала в Казахстане обычным явлением. "Человек просто устает погашать кредит на фоне других финансовых проблем. Это начинается примерно через 2-3 года регулярных ежемесячных платежей. Благо, если у заемщика есть возможность продать квартиру и переехать в другое место. Если же ситуация безвыходная, заемщик начинает писать в банк письма с просьбами об отсрочках, списании. Но нельзя забывать, что для банка это бизнес, а его директорам обычно есть где жить, поэтому банк не идет на настоящий компромисс", - прокомментировал он.
По словам собеседника, максимальной уступкой может стать снижение процентной ставки с одновременным увеличением срока выплат. "Чаще всего долг передается в коллекторские конторы, либо квартира выставляется на торги. Поэтому некоторые казахстанцы рассматривают возможность приобретения жилья в Болгарии, Испании, Турции и других странах, где цена за квадратный метр ниже и условия ипотеки "человечнее", - заявил Бадыхан.
В свою очередь, аналитик инвестиционного холдинга "ФИНАМ" Антон Сороко считает, что ипотечный рынок в Казахстане пока достаточно динамично развивается. "Однако, по словам аналитика, уже сейчас видны признаки некоторого замедления темпов роста, что оборачивается увеличением доли просроченной задолженности. "В целом, ипотека является важным для роста экономики продуктом, который стимулирует с одной стороны рынок недвижимости (за счет увеличения совокупного спроса), через него - рынок строительства, а с другой стороны - увеличение совокупных расходов потребителей", - пояснил эксперт.
По словам Сороко, банки любят данный вид кредитования из-за того, что он является самым низкорискованным среди других потребительских займов. "Во-первых, из-за наличия дорогостоящего и достаточно ликвидного залога, который при возникновении просрочки может быть реализован на открытом рынке. Во-вторых, консервативный подход к выбору заемщика и долгий срок погашения, что при прочих равных условиях выгодней кредитному учреждению: длинное фондирование намного лучше анализировать и прогнозировать, чем короткое", - прокомментировал спикер.
Кроме того, по мнению Сороко, средневзвешенные ставки на ипотеку в Казахстане сейчас действительно сложились на достаточно высоком уровне. "Думаю, что основными определяющими их факторами являются: сравнительно высокая инфляция, дороговизна фондирования банков второго уровня (БВУ) из-за сдержанной денежно-кредитной политики Нацбанка и высокие операционные издержки банков, вытекающие из низкого уровня автоматизации процессов. Можно сказать, что все эти проблемы вполне можно решить, правда, не за один год. Как таковой переплатой является только последний фактор", - пояснил собеседник.
По словам аналитика, в Казахстане жилье в ипотеку брать невыгодно. "Вопреки хору риэлтеров, предрекающих непрерывный рост стоимости квадратного метра, некоторые эксперты предсказывают резкое снижение цен на недвижимость в Казахстане в течение 1-2 лет. В случае воплощения этого сценария, граждане, которые будут продолжать выплачивать банкам проценты по старой цене, окажутся в незавидном положении", - сказал Бадыхан.
Как известно, на сайте каждого банка есть кредитный калькулятор, в котором клиенту предлагается подсчитать итоговый размер выплачиваемой суммы. "Даже если не учитывать проценты, которые банк печатает мелким шрифтом в конце договора, а ограничиться лишь эффективной процентной ставкой, легко убедиться, что банк имеет с клиента прибыль в 200 процентов", - заявил Бадыхан.
Аналитик считает, что казахстанская ипотека - это прежде всего банковский бизнес. "Негуманный, но высокодоходный. Плюсов для клиента здесь практически нет - зато минусов предостаточно. Основным минусом являются зашкаливающие процентные ставки. Если в развитых странах нормой считается 2-4 процента годовых, то в Казахстане банки не стесняются брать 12-14 процентов. Речь идет только об эффективной ставке. Если же учитывать все проценты и комиссии - ставка легко переваливает за 20 процентов", - пояснил эксперт.
Кроме того, он отметил, что большинство банков могут повышать процентную ставку без согласования с заемщиком. "Залог приобретаемой недвижимости - вот второй минус казахстанской ипотеки. В случае наступления проблем с погашением кредита, а это очень вероятный сценарий, должник рискует просто остаться без крыши над головой", - заявил собеседник.
Бадыхан также к минусам относит требование о первоначальном взносе, когда необходимо внести 20-30 процентов стоимости приобретаемого жилья. "Человек, который не в состоянии приобрести жилье, обычно испытывает трудности и с накоплением необходимого первоначального взноса", - сказал он. Аналитик считает, что все это привело к тому, что так называемая "ипотечная усталость" стала в Казахстане обычным явлением. "Человек просто устает погашать кредит на фоне других финансовых проблем. Это начинается примерно через 2-3 года регулярных ежемесячных платежей. Благо, если у заемщика есть возможность продать квартиру и переехать в другое место. Если же ситуация безвыходная, заемщик начинает писать в банк письма с просьбами об отсрочках, списании. Но нельзя забывать, что для банка это бизнес, а его директорам обычно есть где жить, поэтому банк не идет на настоящий компромисс", - прокомментировал он.
По словам собеседника, максимальной уступкой может стать снижение процентной ставки с одновременным увеличением срока выплат. "Чаще всего долг передается в коллекторские конторы, либо квартира выставляется на торги. Поэтому некоторые казахстанцы рассматривают возможность приобретения жилья в Болгарии, Испании, Турции и других странах, где цена за квадратный метр ниже и условия ипотеки "человечнее", - заявил Бадыхан.
В свою очередь, аналитик инвестиционного холдинга "ФИНАМ" Антон Сороко считает, что ипотечный рынок в Казахстане пока достаточно динамично развивается. "Однако, по словам аналитика, уже сейчас видны признаки некоторого замедления темпов роста, что оборачивается увеличением доли просроченной задолженности. "В целом, ипотека является важным для роста экономики продуктом, который стимулирует с одной стороны рынок недвижимости (за счет увеличения совокупного спроса), через него - рынок строительства, а с другой стороны - увеличение совокупных расходов потребителей", - пояснил эксперт.
По словам Сороко, банки любят данный вид кредитования из-за того, что он является самым низкорискованным среди других потребительских займов. "Во-первых, из-за наличия дорогостоящего и достаточно ликвидного залога, который при возникновении просрочки может быть реализован на открытом рынке. Во-вторых, консервативный подход к выбору заемщика и долгий срок погашения, что при прочих равных условиях выгодней кредитному учреждению: длинное фондирование намного лучше анализировать и прогнозировать, чем короткое", - прокомментировал спикер.
Кроме того, по мнению Сороко, средневзвешенные ставки на ипотеку в Казахстане сейчас действительно сложились на достаточно высоком уровне. "Думаю, что основными определяющими их факторами являются: сравнительно высокая инфляция, дороговизна фондирования банков второго уровня (БВУ) из-за сдержанной денежно-кредитной политики Нацбанка и высокие операционные издержки банков, вытекающие из низкого уровня автоматизации процессов. Можно сказать, что все эти проблемы вполне можно решить, правда, не за один год. Как таковой переплатой является только последний фактор", - пояснил собеседник.
