Какие возможности открывают изменения в Законе о жилищных отношениях жильцам многоквартирных домов? Об этом – с заместителем Председателя Мажилиса РК, доктором экономических наук А. П. РАУ.
«Государство не навязывает форму, но требует прозрачности»
— Альберт Павлович, «Закон о внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства…» способен решить проблемы, с которыми многие годы сталкиваются жители многоквартирных домов, и доработает ли он реформирование данной сферы, начатой в 2019 году, на законодательном уровне? А главное, что улучшится для тех, кто живет в многоквартирных домах?
— Начнем с терминов: МЖД – многоквартирный жилой дом, ЖК – жилищный комплекс, УК – управляющая компания, ОСИ – объединение собственников имущества; НСУ – непосредственное совместное управление, КСК – кооператив собственников квартир, ПТ – простое товарищество. К любой из этих аббревиатур относится основной тезис: ТОЛЬКО решением большинства собственников квартир определяется, каким образом МЖД будет управляться и обслуживаться, и ТОЛЬКО жители дома утверждают тариф на его содержание. То есть, законодательно подкреплено функционирование тех форм управления МЖД, которые уже сложились на практике:
1. Небольшие МЖД с низкой платежеспособностью жителей, не проявляющих инициативу по избранию органов управления. В этом случае дом входит в учредители и обслуживается КСК.
2. Небольшие МЖД с низкой платежеспособностью жителей, но с инициативой по непосредственному управлению домом. Для обслуживания дома или группы домов нанимается профессиональный управляющий и персонал — дворники, сантехники.
3. Крупные ЖК с платежеспособными жителями, не инициирующие создание ОСИ, обслуживаются Управляющей компанией.
4. Крупные ЖК с платежеспособными жителями и наличием инициативных групп по самостоятельному управлению МЖД регистрируют ОСИ. Кто-то из коллег по этому поводу образно заметил: — Мы выложили брусчаткой тропы, которые образовали сами жители, со множеством развилок-возможностей.
5. С бесхозными МЖД, в которых жители не определились ни с одной из форм управления, работает городской акимат. Он вправе назначить временную УК с минимальным тарифом содержания дома. Таким образом, решением не менее 51% собственников определяется форма управления — ОСИ или НСУ, затем — субъект управления — председатель ОСИ, профессиональный управляющий, КСК или УК. Жильцы получают полный контроль: они могут менять субъекты управления, пересматривать тарифы и условия работы. Государство не навязывает форму управления или субъект, но требует прозрачности и ответственности перед собственниками квартир.
«Заработанные деньги – на уставную деятельность»
— Вы назвали разные формы управления многоквартирными жилыми домами, но чаще всего в обиходе упоминают КСК или ПКСК. Привыкли.
— По данным Бюро национальной статистики, на сегодня в стране их более 1500. С принятием новых норм, КСК получают статус субъектов управления многоквартирными домами и сохраняют статус некоммерческих организаций. При этом правоспособность КСК в части получения чистого дохода ограничивается законом. Все заработанные деньги должны использоваться на уставную деятельность – содержание домов. Закон устанавливает и чёткие требования к их деятельности в целях повышения прозрачности, ответственности и профессионального уровня. Суть такая: действующие КСК подлежат обязательной перерегистрации. Отныне кооперативы будут действовать только на основании типового устава, утверждённого уполномоченным органом. Это исключает произвольные формулировки и обеспечивает единообразие в управлении. Решением 51% от числа собственников МЖД принимаются решения: об участии в создании/перерегистрации КСК для совместной хозяйственной деятельности нескольких домов или о найме КСК для обслуживания дома, который не является учредителем этого КСК; о размере тарифа; о делегировании представителя в инициативную группу по созданию/перерегистрации КСК и в правление КСК.
«Техническое, важное изменение»
— Как Закон обеспечит прозрачность работы в контексте МЖД?
— Требования к отчётности и прозрачности таковы: открывать отдельные счета на каждый обслуживаемый дом; предоставлять регулярную отчётность. Это позволит исключить практику перекрёстного субсидирования, формулы «бедные дома за счет богатых домов» а если еще точнее «недобросовестные плательщики за счет ответственных». В составе управленцев КСК теперь обязательно должны быть сотрудники с профильной квалификацией, подтвержденной дипломом или специальным сертификатом. Кооперативы получают право участвовать в государственных программах модернизации жилья, что расширяет их возможности по ремонту и обновлению жилого фонда. Все формы КСК, включая КСП, ПКСК и другие, унифицированы под одним наименованием. Это техническое, но важное изменение: оно требует перерегистрации, но делает правовой статус таких организаций понятным и единообразным. Всё-таки потребительские кооперативы это другая история.
Таким образом, КСК — это уже не пережиток прошлого, а адаптированный и трансформированный институт управления, предназначенный, прежде всего, для небольших, «взрослых» многоквартирных домов, где жильцы хотят сохранить доступный и понятный способ коллективного управления.
«О нанимателях жилья придется докладывать»
— Что меняется для ОСИ?
— В отношении действующих ОСИ предусмотрены определённые изменения, исходя из практики их деятельности. Их задача — повысить устойчивость, прозрачность и профессионализм управления МЖД. Основные из них:
Председатель будет избираться сроком на 3 года вместо одного, с возможностью переизбрания. Это позволяет заключать полноценный трудовой договор с социальным пакетом и повысить стабильность управления.
Председатель входит в состав Совета дома, он становится его членом и действует совместно с ним как исполнительный орган в период между общими собраниями и по делегированным вопросам. В случае невозможности исполнять обязанности Председателя ОСИ его обязанности может исполнять член Совета дома на период 6 месяцев до избрания нового председателя.
Расширены варианты управления. ОСИ теперь вправе:
• управлять домом самостоятельно;
• привлекать профессионального управляющего по трудовому договору;
• передавать функции управляющей компании.
Вводится типовой устав и полная автоматизация процедуры регистрации, что облегчает создание новых ОСИ. При этом ликвидация ОСИ усложняется: для этого потребуется кворум не менее 2/3 голосов собственников.
Для домов с числом квартир свыше 500 предусмотрено продление сроков голосования на 1 месяц.
ОСИ получает право самостоятельно вести хозяйственную деятельность, организуя штат работников или сервисные договоры по своему усмотрению.
Срок запуска процедуры взыскания задолженности с собственников сокращён с 3 до 2 месяцев. Также вводится обязанность собственников уведомлять ОСИ о нанимателях жилья и подтверждать право собственности при голосовании.
Закон, в том числе, предусматривает штрафы за нарушение тишины. А в целом изменения усиливают институциональную основу ОСИ, стимулируют переход к профессиональному управлению, повышают подотчётность и защищают интересы собственников жилья. Надо, чтобы каждый уяснил: цивилизованность общежития должна стать нормой, требования Закона не чрезмерные – надо работать и поддерживать порядок.
ПТ отменяется
— В Законе не упоминается Простое товарищество (ПТ).
— ПТ предусматривалось как форма управления домом, если количество собственников не превышает 30. Однако на практике эта форма оказалась неэффективной по ряду причин: Сложность в оформлении — для создания требовалась доверенность от собственников; ПТ не является юридическим лицом и не может официально открывать банковские счета; простые товарищества не имели юридической регистрации и формального учета, существовали на бумаге и в отчетах. На практике большинство таких домов фактически управлялись КСК или были бесхозными. Законом исключаются ПТ как форма управления. Все действующие ПТ будут автоматически отнесены к НСУ и смогут продолжать работу напрямую или через управляющие компании.
«Электронный способ – простой и надежный»
— Голосование жильцов за то или иное решение всегда было проблемой. Сходы собирали лишь самых активных.
— Управляющая компания должна определяться только решением общего собрания МЖД, также принимаются тариф и условия деятельности. Эти решения служат основанием для начала работы УК, без заключения отдельного договора. Здесь хотел бы еще раз подчеркнуть: не может ни один субъект управления просто так выставить счет на оплату услуг, не согласовав тариф на содержание и управление МЖД. Смета на содержание дома должна быть понятной для жителей: сколько раз должен убираться подъезд и двор, сколько управляющая компания получает за услуги управления и т.д. Да, это не просто, провести голосование и особенно раскрыть информацию, но другого подхода просто не существует. Благо, что Закон позволяет использовать все формы голосования: очное на собрании, письменный опрос и электронный способ. Последний — самый простой и надежный. Портал Е-gov предоставляет такую возможность бесплатно. Но есть и много частных платных сервисов для онлайн голосования.
Как управлять проблемами?
— Много ли будет зависеть от акиматов в работе с проблемными МЖД?
— Городские акиматы назначают временную Управляющую компанию, если в течение двух месяцев с момента вступления в силу Закона жители не определятся с формой и субъектом управления МЖД. УК обслуживает МЖД по минимальному тарифу. Управляющей компанией может быть определено городское коммунальное предприятие. Лично я рассматриваю назначение такой УК как крайнюю меру, когда дом надо готовить к зиме, а жители не могут ни о чем договориться. Акиматы должны вести разъяснительную работу с жителями, исходя из ситуации в каждом отдельном доме по выбору форм управления. По стране доля «бесхозных» домов достаточна велика. Стоило бы всем акиматам провести анализ и принять организационные решения на этот счет.
«Подделка протоколов подпадает под УК РК»
— Напрашивается вопрос: почувствуют ли жильцы неприятную разницу от результатов управления МЖД?
— Какой-либо дискриминации Закон не допускает, для этого и вносили изменения. Минимальный тариф на управление домом теперь привязан к минимальному расчётному показателю и утверждается маслихатом. Это позволит избежать резкого роста тарифов, обеспечив при этом устойчивое финансирование содержания дома. Протоколы общего собрания и опросные листы теперь приравнены к официальным документам, их подделка будет квалифицироваться УК РК, как подлог. О такой норме очень много просили наши сограждане. Увы, подделка опросных листов никак не наказывалась и нередко имела место быть. Писем об этом нами получено немало. Надо хорошо уяснить: на каждый дом обязательно открываются два счета: текущий и накопительный. Нередко накопительный счет трактуют как дополнительный сбор. Но практика деятельности ОСИ показала, что легче накопить определенную сумму и потом решить, на какие цели средства направить, чем собирать целевой взнос, когда кровля уже потекла. Органы управления обязаны ежемесячно отчитываться перед собственниками квартир об исполнении сметы. Срок запуска процедуры взыскания задолженности с собственников сокращён с 3 до 2 месяцев.
«Роль жилищной инспекции усиливается»
— У жилищной инспекции работы будет невпроворот?
— В рамках Закона, регулирующего управление многоквартирными жилыми домами, существенно расширяются функции и инструменты Жилищной инспекции. Её роль усиливается не только как надзорного органа, но и как координационного центра в сфере управления жилищным фондом. Инспекция теперь уполномочена контролировать ОСИ, КСК и управляющие компании на предмет:
• открываются ли отдельные счета на каждый дом;
• используются ли типовые уставы;
• насколько своевременно и прозрачно отчитываются перед жильцами;
• соблюдают ли стандарты технического содержания и обслуживания домов.
Инспекция также получает право инициировать проверки и требовать устранения нарушений.
Одним из ключевых нововведений является создание единого электронного реестра всех субъектов управления многоквартирными жилыми домами. Включаются в реестр ОСИ, КСК, УК и иные формы, действующие в рамках закона. Цель все та же: обеспечить прозрачность и открытый доступ к информации о структуре управления каждым домом, уровне его цифровизации, наличии счетов, отчетности и прочее. Инспекция ведет и обновляет реестр, контролируя его актуальность и достоверность сведений. Это решение напрямую направлено на защиту прав собственников и улучшение взаимодействия между жильцами и надзорными органами.
С 2026 года КСК и ОСИ обязаны действовать по утвержденным типовым уставам. Жилищная инспекция контролирует соответствие реальной деятельности этим уставам. Это упрощает и проверки, и взаимодействие с жильцами, так как правила унифицированы и прозрачны. Инспекция обязана не просто принимать жалобы, но и обеспечивать конкретные меры реагирования, включая:
• выдачу предписаний;
• наложение административных штрафов;
• помощь в инициировании собраний.
Инспекция вовлекается в реализацию программ модернизации жилого фонда, обеспечивает методическую поддержку, следит за тем, чтобы субъекты управления могли участвовать в таких программах на равных условиях.
Штрафные санкции предусмотрены
— Кодекс об административных правонарушениях пополнится за счет изменений в Законе о жилищных отношениях?
— Штрафные санкции предусмотрены: нарушение сроков открытия счетов субъектом управления -штраф 50 МРП; нарушение сроков предоставления ежемесячной и годовой отчетности — штраф 50 МРП; Непредоставление застройщиком документации по дому — штраф от 100 до 200 МРП; Непередача документации по дому субъектом управления — штраф от 50 до 100 МРП.
При этом, внимание: в законе закреплено, что штрафы налагаются персонально на физическое или юридическое лицо, осуществляющее управление домом. Это повышает индивидуальную ответственность и увязано со снижением количества нарушений в практике управления многоквартирными домами.
Принятый законопроект – результат нашей совместной работы с депутатом Екатериной СМЫШЛЯЕВОЙ в течение двух лет. Законопроект был нами инициирован и проработан с участием специалистов данной сферы в составе рабочей группы, на многочисленных площадках и встречах. Ждем подписания законопроекта Президентом.
— Спасибо, Альберт Павлович, за обстоятельный и актуальный разговор.
Фото Сергея МИРОНОВА и parlam.kz
