Рынок жилья в Казахстане замер в ожидании перемен, балансируя между новыми льготными программами и ужесточением налогового законодательства. Стоит ли сейчас вкладывать в «квадраты» – разбираемся с костанайским экономистом Андреем КОВАЛЕМ.
Крыша для инвестиций
Для большинства из нас квартира – это не просто стены, а самый понятный способ спрятать деньги от инфляции. Пока курсы валют скачут, а акции кажутся чем-то далеким, недвижимость остается «бетонным сейфом». Как отмечает кандидат экономических наук, начальник управления науки КРУ им. А. Байтұрсынұлы, член Общественного совета Костанайской области Андрей Коваль, в Казахстане жилье часто дорожает быстрее, чем растет официальный показатель инфляции. К тому же квартира – актив спокойный: она не падает в цене за одну ночь из-за биржевых новостей.
Особую роль в этом процессе играет государство. Льготные программы, такие как «Наурыз», «7-20-25» или «Умай», по сути, формируют массовый потребительский спрос.
Государственные стимулирующие программы, в принципе, позволяют мягко обходить условие единственного жилья, стимулируют спрос и предложение со стороны стройиндустрии, поддерживают уровень и динамику цен, – подчеркивает Андрей Коваль. – Они делают жилье доступнее для разных категорий населения, в том числе и с позиции последующей сдачи в аренду.
Масла в огонь подлили и пенсионные деньги из ЕНПФ – они помогли тысячам семей купить квартиры, почти не залезая в кабальные долги перед банками. К тому же рынок становится все более «цивилизованным» и прозрачным. Электронные договоры через eGov, безопасные эскроу-счета и наведение порядка среди риелторов постепенно превращают хаотичный рынок аренды в понятный и защищенный бизнес.
Помимо внутреннего рынка, казахстанцы до недавнего времени все чаще поглядывали за границу. Инвестиции в ОАЭ, Турцию или Грузию привлекают не только доходностью от аренды, но и возможностью получить ВНЖ или «золотую визу». Привлекательны зарубежные «квадратные» активы и в плане перепродажи. К примеру, стоимость недвижимости в ряде регионов Болгарии выросла за пять-шесть лет почти в два-три раза. Внутри же страны главным драйвером остается урбанизация: люди продолжают мигрировать в Астану, Алматы и другие мегаполисы, где спрос на качественное жилье в хороших локациях остается стабильно высоким.
Обратная сторона медали
Однако инвестиции в жилье – это далеко не всегда «легкие деньги». Первое, с чем сталкивается инвестор, – это низкая ликвидность актива. Если валюту или акции можно продать за несколько минут, то продажа квартиры в среднем занимает от двух до девяти месяцев. Кроме того, владение недвижимостью сопряжено с постоянными расходами – коммунальные платежи, ремонт, налоги «съедают» часть потенциальной прибыли.
Андрей Коваль обращает особое внимание на грядущие изменения в налоговом законодательстве, которые могут существенно охладить пыл перекупщиков. С 2026 года минимальный срок владения жильем для освобождения от налога при продаже увеличится с одного года до двух лет. Вводится прогрессивная шкала налогообложения со ставкой до 15% при доходе свыше 8500 МРП, а для объектов стоимостью свыше 450 млн тенге предусмотрен полноценный «налог на роскошь». Эти меры делают спекулятивные сделки «купил на котловане – продал после сдачи» гораздо менее выгодными.
Не стоит забывать и о внешних факторах. Геополитическая нестабильность в разных регионах мира может в любой момент обрушить цены на иностранные активы, вызвать кассовые разрывы у застройщиков и спровоцировать волатильность курса тенге и цен на стройматериалы в Казахстане. Экономист предупреждает:
«Строительная отрасль в Казахстане сильно зависит от импорта материалов: около 50% стройматериалов завозится из-за рубежа. Колебания валютных курсов, логистические сбои и внешнеэкономические риски могут резко увеличивать себестоимость строительства. Есть риски и регуляторных ограничений. Для иностранцев в РК требуется ВНЖ для приобретения жилья. Если иностранец получил недвижимость в дар или по наследству без ВНЖ, он обязан произвести ее отчуждение в течение года».
Государство, нажми на тормоза
На макроуровне ситуация выглядит еще сложнее. С позиции государства жилая недвижимость не создает устойчивого циклического роста ВВП в долгосрочной перспективе, так как относится к предметам потребления, а не к производственным активам.
— Массовое субсидирование ипотеки и другие формы государственной поддержки могут привести к резкому росту цен на жилье без соответствующего улучшения качества или количества объектов, – считает Андрей Коваль. – Это искажает рыночные механизмы и создает «пузырь» на рынке, который в перспективе может лопнуть.
В 2021 году именно массовые дешевые кредиты «раздули» цены на жилье на 60% всего за полтора года. Кроме того, чрезмерный фокус на стройке отвлекает ресурсы от более производительных секторов – промышленности и высоких технологий. Пока все деньги страны текут в стройку, другие отрасли остаются на голодном пайке. Поэтому государство сейчас пытается нажать на тормоза, чтобы экономика не зависела только от количества возведенных этажей.
— Несмотря на все эти факторы, недвижимость остается важным активом в инвестиционном портфеле населения благодаря защите от инфляции, потенциалу роста и возможности диверсификации, – подытоживает эксперт. – Однако успех инвестиций зависит от грамотного самостоятельного управления рисками. Нужно трезво оценить собственную платежеспособность, проанализировать геополитическую обстановку, перспективы ипотечного рынка и другие факторы.
В общем, 2026 год – время умных инвестиций. Период, когда можно было купить любую квартиру и заработать на росте рынка через полгода, завершился. Выиграет лишь тот, кто умеет считать налоги и не надеется на чудо, а выбирает объекты с умом и на долгий срок.
Торг уместен
На фоне общереспубликанской стагнации вторичного рынка жилья Костанай в начале 2026 года показал аномальную живучесть. В то время как темпы роста цен в большинстве городов страны не дотянули и до одного процента, наш регион прибавил заметные два.
Основная проблема костанайского рынка – глубокая переоценка вторичного фонда. Квартиры в домах 60–80-х годов постройки сегодня стоят неоправданно дорого лишь благодаря своей локации: близость к центру, развитая сеть магазинов и школ создают иллюзию ценности. Однако технически это жилье морально устарело: отсутствие паркингов и современных инженерных систем делает его «золотым» по цене, но «бронзовым» по качеству. Продавцы упорно подтягивают ценники к стоимости квадрата в новых ЖК, возводимых по соседству, игнорируя износ коммуникаций и отсутствие сервиса.
По оценкам экспертов, прогнозы для региона (и Казахстана в целом) на вторую половину 2026 года указывают на неизбежную коррекцию. Вторичное жилье, лишенное поддержки льготных программ, которые сейчас массово переориентированы на «первичку» от Отбасы банка, начнет терять в цене. В то же время новостройки продолжат дорожать, но без резких скачков. Прогнозируемый рост – до 8% за полугодие – об у словлен инфляционными процессами и дороговизной строительных материалов. Главным фактором «охлаждения» станет высокая стоимость рыночных кредитов, которая делает покупку жилья недоступной для значительной части населения региона.
Несмотря на ожидаемое снижение цен на «вторичку», эксперты не советуют потенциальным покупателям занимать позицию ожидания. Лучшее время для покупки – это момент, когда на руках есть одобренная ипотека или достаточное количество налички. Возможность торговаться с продавцами переоцененных квартир в Костанае сейчас достигла пика: владельцы старого жилья, заинтересованные в быстрой продаже, становятся гораздо сговорчивее.
