Костанай готовится к масштабному «омоложению» жилфонда. Власти объявили о старте программы реновации, которая сотрет с карты города депрессивные кварталы и двухэтажки пенсионного возраста.
Против дома есть приёмы
О проблеме ветхих домов в областном центре мы писали неоднократно. Жильцы годами обивали пороги акимата, жалуясь на трещины в стенах и прогнившие коммуникации. Однако на все просьбы ответ был один: бюджет не резиновый. Жилфонд ветшал быстрее, чем выделяли деньги на арендное жилье.
5 марта лопнуло терпение у двухэтажки по ул. Кочубея, 11, – на доме частично обрушилась кровля. За пару месяцев до этого отдел жилищных отношений акимата Костаная направлял бюджетные заявки в областное управление на приобретение жилья для жителей и снос дома, но добро не получил. Лишь после ЧП ситуация сдвинулась с мертвой точки: застройщик – ТОО «Ирина и К», – который разрабатывает проект детальной планировки района, за свой счет переселил жильцов в съемные квартиры. В сентябре он обещал предоставить им равноценное жилье в новом доме на улице Джамбула. История закончилась хэппи-эндом. Но сколько еще домов балансируют на грани?
Масштаб проблемы озвучил на недавнем совещании в городском акимате руководитель отдела жилищных отношений акимата Костаная Габит Бектабанов. По его данным, сегодня в городе насчитывается 1403 многоквартирных жилых дома. Тревогу внушает возрастная структура городского фонда: 956 из них были введены в эксплуатацию в период с 1940 по 1990 год. Эти здания – ровесники целых эпох, и большинство из них уже давно выработало свой ресурс. Многие двухэтажки не просто изношены физически, их инженерные системы и планировки морально устарели и не отвечают современным нормам.
Официальная статистика сноса пока выглядит скромно: аварийными и подлежащими демонтажу признаны всего пять многоквартирных домов – 43 квартиры, 1900 квадратных метров ветхого пространства. В 2025 году долгожданное новоселье отметили восемь семей из дома №21 по улице Геологической. Двухэтажку с удобствами во дворе строили как времянку для геологов, но она отличилась постоянством и «прожила» больше полувека. Сегодня этот символ разрухи уже разобран по кирпичику, а жильцы переехали в арендные квартиры с правом приватизации. На очереди – Кочубея, 9 и 11 и Садовая, 19 и 25. Расселение первых двух запланировано на 2026 год, вторых – на 2027-й.
Квадрат на квадрат
Однако, как отметил аким города Марат Жундубаев, официальная цифра не отражает реальной картины:
– В комментариях к постам в соцсетях люди пишут, что их жилье тоже фактически аварийное. Надо провести комплексную ревизию. У нас в городе много двухэтажной застройки в районах КСК, Кривого магазина, КЖБИ. Для этого мы и приняли программу реновации. Государство берет на себя главное – мы строим коммуникации, даем мощности, а застройщик возводит новые дома. В итоге город экономит бюджет, жители получают современное жилье в новостройке. Для всех одни плюсы. Удачно сложилось, что эта работа будет вестись параллельно с корректировкой генплана.
Как бы это цинично ни звучало, жильцам дома по ул. Кочубея тоже повезло. Не появись в этой истории частный застройщик, им «светило» бы только арендное жилье. Именно этот нюанс годами тормозил процесс обновления города. Люди, понимая, что взамен пусть и ветхих, но собственных стен они получат лишь статус арендаторов, осознанно шли на риск. Многие отказывались признавать дома аварийными, до последнего держась за трещащие по швам квартиры, лишь бы не терять заветное право владения.
Дубль два
К слову, нынешняя программа реновации, утвержденная в феврале этого года, – не первая попытка снести двухэтажный Костанай. Предыдущая была принята на 2020–2025 годы, но все пять лет она благополучно просуществовала только на бумаге.
Костанай в этом плане не одинок. К примеру, Темиртау с сентября 2022 года тоже имеет утвержденную программу реновации, но результат и по сей день нулевой. Причина проста: использовать бюджетные средства можно лишь при чрезвычайной ситуации или официальном признании дома аварийным, а инвесторы не видят экономической привлекательности в проектах. Похожая ситуация и в Павлодаре, где расселения годами ждут 40 домов.
В целом в Казахстане сегодня насчитывается 1037 аварийных многоэтажек и еще 2663 – ветхих. В небезопасных условиях живут более 50 тысяч человек. До последнего времени ситуация казалась тупиковой, но принятие нового Строительного кодекса в январе 2026 года подарило этим людям обоснованную надежду.
Главный барьер всегда крылся в страхе: застройщики боялись заходить в старые кварталы из-за непредсказуемых расходов, а люди оказаться у разбитого корыта, если стройка затянется. Теперь правила игры меняются. С 1 июля 2026 года проекты реновации будут получать единую государственную гарантию. Это своего рода броня: если инвестор берется за снос ветхого квартала, государство страхует этот процесс, минимизируя риски и для бизнеса, и для жильцов.
Также кодекс закрепляет за собственниками право выбора. Теперь это цивилизованная сделка, где предусмотрены три сценария: равноценная квартира в том же микрорайоне (часто в том же самом доме, который вырастет на месте сноса), денежная компенсация по рыночной стоимости или покупка готового жилья в другом районе города. Важный нюанс – стопроцентное согласие жителей. Без единогласного «за» техника во двор не заедет – один несогласный сосед может заблокировать шанс на новую жизнь для всего дома.
Сроки горят
Однако реновация – это крайняя мера, когда спасать здание уже поздно. Чтобы оставшийся жилой фонд Костаная не пополнил печальную статистику аварийности, власти делают ставку на жесткую реформу управления. Ключевая дата здесь – 17 июля 2026 года. До этого срока все ПКСК и КСК обязаны пройти перерегистрацию.
Суть реформы в том, чтобы каждый дом стал финансово независимым. Вместо того чтобы сливать деньги в «общий котел» кооператива, который не отличался особой прозрачностью, на каждый дом откроют текущий и накопительный счета. Это единственный законный способ вовремя отремонтировать кровлю или подвал, не дожидаясь печальных последствий.
Ситуация осложняется тем, что сегодня в Костанае 222 дома вообще не имеют обслуживающей организации. Речь идет в основном о старых домах. Они требуют таких вложений, что за них не хочет браться ни одна обслуживающая организация.
– Это очень опасный момент, – отметил аким города Марат Жундубаев. – В этих домах элементарно снег на крышах почистить некому. Каждый раз мы ищем средства, чтобы помогать таким многоэтажкам. Мне кажется, это неправильно.
Однако, как и реновация, реформа управления многоквартирными домами идет черепашьими темпами. Соответствующие поправки внесли в законодательство еще в прошлом году, а в городе до сих пор не прошел перерегистрацию ни один ПКСК.
– Причина в том, что кооперативам удобно работать по старым правилам, они не хотят перемен, – поделился с «КН» исполнительный директор Ассоциации «Мой дом» Сайлау Асылбаев. – Сотрудники отдела жилищных отношений акимата Костаная тоже вовремя не среагировали – не провели информационно-разъяснительную работу. Сейчас мы обкатываем перерегистрацию на ПКСК «Арман». Однако пилотный проект столкнулся с трудностями уже на старте – собранные опросные листы не приняли в юстиции из-за неправильного оформления. Мы создали общественный совет, знаем, как правильно делать и готовы консультировать. Но нужно, чтобы власти со своей стороны тоже активно включились в работу.
Времени осталось объективно мало. Те кооперативы, которые не успеют сменить статус до дедлайна, ждет ликвидация по решению суда. И последствия этого жилищного «обнуления» могут стать по-настоящему разрушительными для рядовых горожан. В худшем сценарии это грозит параличом всей системы жизнеобеспечения – от заваленных мусором дворов до невозможности оперативно устранить порыв трубы в подвале.
В ЦИФРАХ
В Костанае насчитывается 1403 многоквартирных дома. 956 зданий постройки советского периода – с 1940 по 1990 года. Еще 447 домов ведено в эксплуатацию с 1991 года по настоящее время, причем 243 из них построены за последние три года. Официально аварийными признаны 5 домов (43 квартиры), где проживают 127 семей. 810 домов обслуживает 61 ПКСК. В форме ОСИ работают 304 дома, еще 67 управляются НСУ. 222 дома (16%) на данный момент не имеют никакой обслуживающей организации.
