Почему цивилизованный рынок арендного жилья в нашей стране и в Костанайской области, в частности, не развивается. Квартиры, дома сдают, как правило, физические лица.
У нас и у них
Практически все построенное жилье сегодня продается. Пожалуй, единственный «оптовик», который закупает квартиры для последующей сдачи в аренду, – это государство. Речь о программе по обеспечению жильем социально незащищенных категорий граждан.
По словам Любови Артюховой, маркетолога агентства недвижимости «Евразия», в Казахстане более 90% жилья сегодня первично находится в собственности, а не в аренде. Это значительно выше, чем в той же Европе, где компании-застройщики возводят жилье, в том числе для сдачи в аренду.
– В Европе человек может прожить всю жизнь в арендном жилье и не считать это чем-то необычным, – отмечает эксперт. – У нас же по-прежнему сильна установка «своя крыша над головой». Люди стремятся купить квартиру, даже если для этого нужно брать ипотеку.
Понять население можно. Ему нужна уверенность в завтрашнем дне. Проживание на чужих квадратах на птичьих правах тревожит. Между тем бизнес не спешит построить новую, цивилизованную систему арендного жилья, законодательно армированную той самой уверенностью квартиросъемщиков в завтрашнем дне. Ну ведь возводят бизнес-центры, в которых офисы не нацелены продавать, их сдают.
Не интересно
Эксперты строительной отрасли указывают, что сдача в аренду жилья и офисов – абсолютно разные вещи. Иметь дело с населением сложнее. Речь, в частности, о рисках, связанных со своевременной оплатой. Кроме того, есть большая разница в отношении к недвижимости собственников и арендаторов. Первые живут и заботятся (не все, конечно, но тем не менее), вторые проживают. Так что вопросы ответственности и дисциплины платежей напрямую влияют на привлекательность арендного бизнеса. К тому же построить и сдавать жилье – это длинные деньги. Позволить себе такое может только солидный инвестор. На сегодняшний день у нас таких точно не пачки.
У застройщиков сейчас иная бизнес-модель: разработка ПДП, подготовка проектно-сметной документации, прохождение государственной экспертизы, строительство, продажа квартир, уплата налогов – и переход к новому объекту. В этой цепочке долгосрочное управление арендным фондом выглядит дополнительной нагрузкой и риском. Неслучайно местные исполнительные органы в последние годы отказались от строительства арендного жилья в прежних масштабах.
Тем не менее исключения есть. Компания «БК-Строй» в этом году начала сдавать в аренду квартиры-студии в новом доме в микрорайоне «Юбилейный». Стоимость аренды составляет 80 тысяч тенге в месяц, включая коммунальные услуги. По словам Азамата Жолмагамбетова, начальника отдела продаж компании, изначально дом строился для собственников дач, у который выкупают участки. Однако из-за бюрократических процедур часть квартир временно решили сдавать.
– Договор заключаем на полгода. По факту никакой выгоды от аренды не получаем: сумма уходит на коммунальные услуги, охрану и содержание дома, – пояснил представитель компании.
Но, как говорилось выше, речь о временной практике. На постоянной основе для инвесторов подобная модель остается малоинтересной. По приблизительным расчетам, чтобы квартира окупилась за счет аренды, ее необходимо сдавать не меньше десяти лет. За это время жилье неизбежно изнашивается, требуя дополнительных вложений.
Поэтому рынок Костаная остается ориентированным, прежде всего, на продажу жилья, а не на его долгосрочную аренду. Культура собственности, риски неплатежей и высокая стоимость обслуживания – все это делает арендный сегмент малопривлекательным для бизнеса.
Устойчивый рост
Между тем рынок новостроек демонстрирует устойчивый рост цен. В 2025 году Костанай стал одним из лидеров Казах стана по темпам удорожания первичного жилья. Только с осени прошлого года стоимость квадратного метра выросла в среднем на 15-20%.
Что касается аренды жилья, то цена тоже выросла. Если в последние несколько лет однокомнатные квартиры в новостройке сдавались по цене 130-140 тысяч тенге, то сегодня цена стартует в среднем от 170 тысяч. Застройщики и риелторы уверены: тенденция к росту сохранится.
