Прошло два месяца с момента вступления в силу очередных поправок в жилищное законодательство, но изменений костанайцы пока не видят. О том, почему реформа буксует и что может сдвинуть ее с мертвой точки, «КН» поговорили с Сайлау АСЫЛБАЕВЫМ, исполнительным директором Ассоциации «Мой дом» и одним из самых опытных практиков в сфере самоуправления.
Живучие кооперативы
– Сайлау Кажиморович, как вы относитесь к очередной жилищной реформе? Сможет ли она в корне изменить ситуацию, в отличие от ее предшественниц?
– Закон «О жилищных отношениях» был опубликован в 1997 году. И с 2010-х годов мы живем в режиме несбывшейся реформы: поправки вносят, но закон все равно не работает. Чтобы провести аналогию, я всегда с собой ношу Правила дорожного движения. ПДД написаны кровью. Точно также мы сейчас пишем законодательные акты о жилищных отношениях. В начале месяца в Астане на людей рухнула облицовка дома. И мы от этого тоже не застрахованы: жилой фонд ветшает с каждым годом.
Очередные поправки вступили в силу 15 сентября. В целом это действительно то, что сейчас нам всем нужно, – на каждом доме ОСИ или НСУ (непосредственное совместное управление. – Прим. ред.), два счета и возможность передать самую сложную работу управляющим компаниям. Но у нас как всегда реализация хромает. Местные исполнительные органы бездействуют. А люди зачастую инертные, привыкли платить в ПКСК и не нести ответственность и за свое имущество. В квартире делаем евроремонты, а в подъезде – стены обшарпанные. Тысячу тенге человек не готов потратить на эти цели.
– КСК не раз пытались законодательно выдавить с рынка. Но в поправках мы снова видим эту аббревиатуру. В чем секрет живучести кооперативов?
– Сама власть держится за ПКСК. Они «удобнее», чем ОСИ, которые работают, решают проблемные вопросы, требуют соблюдения своих прав. Однако сейчас кооперативы ждет большая трансформация. Согласно новому закону, будут только две формы управления домами – ОСИ и НСУ. Сама аббревиатура КСК в законе осталась, только теперь это не форма управления, как раньше, а субъект. По сути, управляющая компания.
– Означает ли это, что деятельность ПКСК станет прозрачнее?
– Да, отныне все ПКСК должны перерегистрироваться в КСП и начать работу с чистого листа: провести собрание, создать в каждом доме ОСИ или НСУ, открыть на них два счета и заключить с ними договоры. Но они этого делать не спешат. Представьте, у ПКСК «Виктория» 66 домов. Председатель должна на каждую многоэтажку открыть два счета. Это нереально. К тому же КСП регистрируется на объекте кондоминиума. А из 66 домов кондоминиумы есть только в 16. Это значит, что 50 домами КСП управлять не может. Вторая причина – ПКСК просто не хотят ничего менять, потому что на местах жилищная реформа не работает. А значит, они могут продолжать делать бизнес на домах в прежнем формате: деньги собрали, а куда их дели – непонятно.
Формы и содержание
– Только мы более-менее привыкли к ОСИ или ПТ, как на арене появилось НСУ…
– НСУ – странная форма управления. По сути, это ничто, пустота, потому что юрлицо не регистрируется. То же самое, что и простое товарищество, которое упразднили. В 2021 году отдел жилотношений акимата Костаная отчитался о том, что все дома в Костанае перешли на ОСИ и ПТ. Конечно, на самом деле этого не было. Но в отличие от ОСИ простые товарищества нельзя отследить по регистрации, поэтому пошли приписки. В итоге ПТ себя дискредитировали, но почему-то на смену им пришла аналогичная форма.
– ОСИ вошли в нашу жизнь пять лет назад. Как они себя показали за это время?
– Сейчас в Костанае около 300 ОСИ. Многие хорошо работают, научились на своих ошибках и готовы учить других. В микрорайоне «Юбилейный» председатели 25 ОСИ объединились, чтобы решать проблемы сообща. Есть такие объединения и в других микрорайонах. ОСИ стали самостоятельным институтом, который уже может продавливать интересы жильцов снизу. У нас есть поддержка маслихата и партий, благодаря которой нас слышат и к нам прислушиваются.
– Наверняка есть и обратная статистика. Сколько ОСИ прекратили существование?
– Около 40. И этому есть объективные причины. Во-первых, недостаточная работа со стороны отдела жилищных отношений, с которыми в идеале мы должны работать в связке. Вовторых, за годы работы ПКСК износ общего имущества достиг небывалых размеров, требуются серьезные инвестиции. И, в-третьих, по-прежнему сохраняется недоверие между соседями, что усложняет коллективное управление. Нередки необоснованные обвинения и чрезмерные требования к председателям. Многие просто не выдерживают.
Но те, кто стоял у истоков создания ОСИ, готовы помочь новичкам. Я сам являюсь председателем объединения собственников имущества и управляющим, обслуживаю три дома. Также у нас есть ОФ «Ресурсный центр поддержки ОСИ». Буквально на днях мы помогли провести собрание в доме №116А по ул. Маяковского, выбрали председателя. Теперь будем консультировать его по всем вопросам.
Минимум кондоминиумов
– Мы не раз писали о борьбе за территорию между ОСИ и акиматом. Сентябрьский снегопад показал, что в Костанае нет четкого разграничения ответственности. Власти часто перекидывают на ОСИ свою работу…
– Вы попали в точку. Корень проблемы – отсутствие регистрации кондоминиумов. Сделать это должны были много лет назад, но работа до сих пор идет со скрипом. Поначалу власти пытались обязать жильцов проводить регистрацию за свой счет, хотя в законе четко обозначено, что это забота государства. На доме №17 в микрорайоне «Юбилейный» я уже полгода не могу зарегистрировать кондоминиум. И сейчас акимат обязал нас убирать большую по площади территорию. Хотя по закону так не должно быть. Пока у нас бардак с кондоминиумами, делить зоны ответственности очень тяжело. И не всегда эта дележка будет в пользу жильцов.
В статье 31 Закона РК «О жилищных отношениях» написано, что в многоквартирных жилых домах право собственности на недвижимое имущество возникает в форме кондоминиума. Нет кондоминиума – нет собственности. То есть, если я живу на втором этаже, мне надо подняться по лестнице. А если она не моя собственность, как я ей буду пользоваться? Парковка – то же самое. На каком основании я там машину ставлю? Если это земля акимата, значит, надо заплатить за парковку. Это и порождает хаос.
– Если отбросить все помехи, существующая модель управления МЖД жизнеспособна?
– Да, самое главное, за пять лет мы уже все выстроили. Идея проста и понятна – каждый дом контролирует свои доходы и расходы. Хотите, хоть 20 тенге платите взносов, но вы будете жить в ужасных условиях. А хотите жить хорошо – платите больше. Хоть паркет сделайте в подъездах – это ваш дом! При этом полная прозрачность – деньги поступили, можно с помощью банковского приложения отследить, куда они были потрачены до копейки. А пока часть людей отдает деньги в ПКСК. Они и так в шоколаде, а мы их еще сверху глазурью поливаем.
Нужно просто честно признать, что предыдущие реформы не состоялись и начать все заново, с чистого листа. Зарегистрировать кондоминиумы, сделать паспорта МЖД. Открываешь документ и сразу понятно, какого года дом, какие у него проблемы. Эту работу когда-то начинали делать, но так все и заглохло. Мы можем попробовать еще раз, обучить специалистов отдела жилищных отношений. И даже предлагаем установить общественный контроль за работой отдела и ПКСК по переходу к форме управления ОСИ и НСУ.
Есть опыт, есть конкретные дома и микрорайоны, где люди своими глазами видят результат – было грязно и неуютно, а стало чисто и красиво. И этот пример, как показывает практика, заразителен. Систему можно поменять снизу, даже если сверху ей не помогают.
