В Костанае в 2023 году должна активно заработать программа реновации. Она подразумевает снос ветхого жилья со строительством на освободившемся месте нового.
Новое на месте старого
Прошедший в Костанае инвестиционный строительный форум стал площадкой, на которой власти региона предложили застройщикам новые правила игры. Акцент был сделан на том, что городу невыгодно расширять границы за счет возведения новых микрорайонов. В таком случае необходимо строить коммуникации, обеспечивать районы автобусным сообщением и т.д. и т.п.Это те озвученные акимом области Кумаром Аксакаловым причины, по которым город надо обновлять в существующих границах и поднимать ввысь. Предположительно новые дома будут по 18 этажей и выше. Пока самое высокое здание в Костанае насчитывает 14 этажей.
В акимате заявили о готовности оказывать всевозможную поддержку тем, кто готов прийти с интересными, визуально привлекательными проектами жилых комплексов. Под новое строительство по-прежнему предлагают участки в возводимых микрорайонах «Береке» в Костанае, а также «Байтерек» и «Астана» в Костанайском районе.
ДЛЯ КОГО СТРОИТЬ?Под вторичную застройку со сносом старого жилого фонда планируют отдать пять участков в старой части Костаная. Предложения лишь на стадии обсуждения. Но звучит, что это реновация жилого фонда, в том числе вдоль улицы Доненбаевой, проспекта Назарбаева, а также Абая в границах Баумана – Хакимжановой. Вдоль этих улиц расположен частный сектор, а также старые многоэтажки.
По официальным данным, в Костанайской области в очереди на жилье стоит 27 тысяч человек. Половина из них хочет получить квартиру в Костанае.
Ставку делают и на вкладчиков «Отбасы банка», которых в регионе уже более 80 тысяч человек. Они накопили более 70 млрд тенге.
Однако застройщики не готовы идти в эти районы самостоятельно. Практика Костаная показала, что выкупить кварталы с ИЖС полностью практически невозможно. Компании ждут от власти поддержки. Точнее говоря – предоставления уже свободных участков.
Реновация
Выкуп домов в частном секторе, каким бы ветхим он ни казался, – одна из главных проблем.– В 2012 году мы выступили застройщиками микрорайона «Жана кала», где раньше на 14 гектарах было свыше 250 частных домов, – рассказал генеральный директор ТОО «БК-Строй» Игорь Ким. – Проект шел нормально, пока ценник не увеличился в два-три раза. Сегодня остались шесть домов, 24 сотки, просят суммарно около 400 млн тенге. Они не собираются сдаваться, знают наши проекты и считают, что мы никуда не денемся – заплатим. Не можем закончить проект.
Именно поэтому в городе не растут кварталы, а идет лишь точечная застройка. Мы видим новые дома в районе военного городка, наиболее ветхих кварталах КСК и КЖБИ.
В принятой в январе текущего года программе реновации механизм сноса старого жилого фонда и строительства новых зданий прописан. Потенциально в число подлежащих реновации зданий может попасть около 400 жилых домов. Их построили до 1970 года. Все работы по признанию домов аварийными, снос, разработка проектов на новое строительство полностью ложатся на плечи акимата.
Сегодня на перекрестке улиц Темирбаева – Тауелсиздик возводят высотку. Застройщики планируют поставить на месте, где много лет была автостоянка, 16-этажный дом.
Застройщиков планируют отбирать по опыту и безубыточной работе. При этом после введения дома в эксплуатацию застройщик должен будет передать акимату «долю, выраженную в квартирах равнозначной площади, предоставленных взамен ветхого жилья». Если государство потратилось на проектно-сметную документацию, то и за нее придется поделиться квадратными метрами.
В городе есть кварталы, где здания не только морально, но и физически устарели. В пример директор ТОО «Агрофирма «Ирина и К» Александр Корчинский приводит группу двухэтажных домов в районе КЖБИ в границах улиц Мирошниченко, Кочубея, Ворошилова. Несколько из них уже признали аварийными. И этот район города потенциально может стать местом для нового жилищного строительства. Хотя летом текущего года в акимате Костаная говорили, что там будет парк.
Ты – мне, я – тебе
В обоих случаях (новые микрорайоны и вторичная застройка) власти готовы компенсировать затраты строителей на подведение инженерной инфраструктуры, а также благоустройство прилегающих к жилью территорий. Сегодня эти расходы несут сами компании, что приводит к удорожанию квадратного метра на 25-30%. То есть подведение коммуникаций, снос старого жилья, выкуп и оформление земельного участка и прочие сопутствующие расходы добавляют к стоимости квадратного метра жилья около 100 тысяч тенге.– Планируем реализацию земельных участков через аукцион путем предоставления аренды на шесть лет для строительства коммерческого жилья с дальнейшим правом выкупа, – описал механизм застройки новых кварталов руководитель областного управления строительства, архитектуры и градостроительства Берик Танжариков. – Предлагаем предоставлять земельные участки только под строительство дома. Подведение инженерно-коммуникационной инфраструктуры выполнять за счет бюджета. В этом случае застройщик обязуется реализовать не менее 50% от общей площади жилья по фиксированной цене до 220 тысяч тенге за один квадратный метр.
МЕСТО ДЛЯ ОТДЫХААналогичные условия сотрудничества в части жилищного строительства предлагает и Казахстанская жилищная компания. Однако в Костанае застройщики часто не могут себе позволить строить за 220 тысяч тенге. Для многих это уровень себестоимости, которая по ряду проектов уже выше. Вот и получается, что деньги есть, но у застройщиков нет к ним доступа.
Аким Костанайской области Кумар Аксакалов также обратил внимание на создание комфортной среды для отдыха костанайцев:
«Мы видим, что недостаточно обустраивают общественные пространства, скверы, парки. Идет массовая застройка, не учитывающая обустройство мест для отдыха горожан. Это сплошь и рядом происходит в новых микрорайонах. Но и в старом городе мест, чтобы люди отдыхали, не так много. Ситуацию нужно изучить акимату города совместно с областным управлением строительства. При проектировании домов эти вещи в обязательном порядке должны быть учтены».
Частично предложенный акиматом механизм сотрудничества уже используют при возведении микрорайона «Береке». Здесь государство строит коммуникации и благоустраивает территорию, а застройщики лишь возводят жилые здания. И такой формат сотрудничества привлек внимание не только костанайких застройщиков, но и столичных.
Представитель крупной компании BI-Group также отметил, что они готовы поделиться с Костанаем своими наработками в части формирования дизайн-кода города, а также формированием дворовых территорий.
