Они есть, если оформлен кондоминиум. В противном случае к вам могут прийти и наказать за неправильное использование государственной земли, как это уже произошло с рудничанкой, разбившей цветник под окнами. Почему момент упустили власти, а расплачиваются (причем в прямом смысле) простые люди?
Корень зла
Новость о цветочном беспределе в Рудном «бомбанула» на всю страну. Напомним, Людмила Пионткевич заплатила солидный штраф за то, что огородила палисадник, где несколько лет сажала цветы. Интернет затопило всеобщее негодование – как можно было наказать человека за неравнодушие ко двору и в целом к городу? Люди скинулись на штраф женщине и воскрешение клумбы, которую та спешно ликвидировала после ухода проверяющих. И даже главный госинспектор по использованию и охране земель Республики Казахстан Мурат Темиржанов публично пристыдил подчиненных, извинился перед рудничанкой и перевел ей 130 тысяч тенге на карту.
За пеленой эмоций сложно было разглядеть важный момент – первопричину. О ней «КН» рассказал руководитель департамента по управлению земельными ресурсами Костанайской области Кайрат Оспанов: – Это не единичный случай. С начала года было выявлено 57 фактов самовольного занятия земель госсобственности. В том числе были штрафы и за установку ограждений, как это получилось в Рудном. Но тут важно понимать – если бы дом был зарегистрирован как объект кондоминиума, палисадник уже был бы не государственной землей, а собственностью жильцов. Тогда они могли бы распоряжаться им по своему усмотрению. Соответственно, даже по обращению мы не могли бы прийти с проверкой и зафиксировать нарушение. А тут инспектор действовал строго в соответствии с законодательством. Иначе он поступить не мог.
Подытожим – кондоминиум мог стать спасательным кругом. Собственно, и должен был. Если бы власти озаботились тотальной регистрацией домов лет «дцать» тому назад, как то предписывает казахстанское законодательство.
Кондоминиум на максималках
Несмотря на солидный возраст термина, не все до сих пор понимают его суть. Если перевести трактовку Закона РК «О жилищных отношениях» на человеческий язык, кондоминиум – это форма собственности, в которой сочетается раздельное право жильцов на квартиры и общедомовое имущество: земельный участок, лестничные клетки, подвальные помещения, лифты и тому подобное. То есть без кондоминиума вы и квартире своей не хозяин. Были прецеденты, когда по этой причине срывались сделки куплипродажи. И небезосновательно. Цитируем статью 31 закона: «...в многоквартирных жилых домах право собственности на недвижимое имущество возникает только в форме кондоминиума».
Мало того, и ОСИ, пропаганду которых так долго вело государство, в его отсутствие регистрировать в органах юстиции не имели права. Утром – кондоминиум, вечером – ОСИ. Выходит, что все объединения собственников имущества работают полулегально...
Как получилось, что столь важную норму игнорировали десятилетиями?
– Дело в том, что, согласно Закону РК «О жилищных отношениях», регистрировать кондоминиумы должны местные исполнительные органы за счет местного бюджета, – говорит представитель ассоциации ОСИ и ПТ Костанайской области «Костанай-Камкор» Сайлау Асылбаев. – Однако деньги на кондоминиумы не выделяли. Их регистрировали от случая к случаю с нарушением норм законодательства – у одних неправильно доли расписаны, у других не определены границы земельного участка. Сейчас в Костанае порядка 1270 многоэтажных жилых домов, из них, по официальной статистике, кондоминиумы оформлены в чуть более 400. Но если брать в расчет только надлежащим образом зарегистрированные, от силы наберется 15 процентов от общего количества.
Добавим, что в новостройках несколько иной механизм. В них за регистрацию кондоминиума отвечает застройщик. Причем сделать он это должен еще до начала продажи квартир. Однако, как вы понимаете, и тут что-то пошло не так...
Хождение по мукам
До жилищной реформы на сей факт благополучно закрывали глаза. Проблемы начались после того, как жильцов поставили у руля своих домов. Первопроходцы из числа ОСИ набивали шишки на несовершенствах законодательства. В поисках справедливости объединения собственников имущества шли в суд, где их иски разворачивали. Причина? Нет кондоминиума – нет прав.
Своими силами решить вопрос ОСИ не смогли. Оказалось, что регистрация в общей сложности обходится в 130 тысяч тенге. Таких средств у объединений, как правило, нет – все подчистую уходит на содержание дома. Да и использование денег, по сути, нецелевое. За это можно и штраф от налоговой схлопотать.
Устав бороться с ветряными мельницами, председатели ОСИ обратились с коллективным письмом в акимат с просьбой исправить ошибку многолетней давности.
В отделе жилищных отношений акимата Костаная «КН» сообщили, что деньги на регистрацию кондоминиумов в этом году наконец выделили. Работа продвигается, но крайне медленно, со скрипом.
– С мая этого года в городе было зарегистрировано пять кондоминиумов, 16 находятся на стадии регистрации, еще 11 подали нам заявки, – говорит специалист Алия Нурабаева. – Процедура довольно долгая – проводится топосъемка, необходимо заключение земельной комиссии. У некоторых домов даже техпаспорта нет, это существенно тормозит процесс.
Ложка мёда
Но рассмотрим на примере конкретного дома. Личным опытом поделилась председатель ОСИ «Майлина, 67» Айсулу Дощанова, у которой на регистрацию кондоминиума ушло целых полтора года
– Если делать за свой счет, то оформят быстро, – говорит руководитель объединения собственников имущества. – Как только речь заходит о регистрации за счет бюджета, начинаются проблемы – то денег нет, то никто не может точно сказать, какие документы предоставить, то оплатить не могут... У меня все документы были на руках, но пришлось побегать по инстанциям. Нас постоянно гоняли из ЦОНа в земельный комитет и обратно. Дело сдвинулось с мертвой точки после того, как мы побывали на приеме у акима Костаная. В отделе жилищных отношений нам наконец помогли зарегистрировать кондоминиум. Но еще раз пройти такой путь я бы никогда не согласилась. Менее терпеливые люди могут и на полдороге все бросить... Поэтому мы уже много раз предлагали: внедрите принцип одного окна. Тогда и дело пойдет быстрее.
Впрочем, и у этой медали есть обратная сторона. Прошлой зимой некоторые ОСИ даже смогли извлечь пользу из чиновничьей нерасторопности. Дома, где не зарегистрированы кондоминиумы, добились того, чтобы придворовую территорию им очистили от снега за счет бюджета. Логика проста, и с ней не поспоришь – раз кондоминиума нет, земля государственная. А кто должен заниматься на ней благоустройством?Но это, скорее, ложка меда в бочке дегтя. Отсутствие кондоминиума чревато большими неудобствами. Например, невозможностью воспользоваться господдержкой при капремонте. Программа модернизации ЖКХ просто не допускает такие многоэтажки к участию.
Немало на этой почве происходит и конфликтов. В Костанае, например, есть дома, которые ведут войны за территорию. Есть ОСИ, которые не могут доказать провайдерам свое право на общедомовое имущество и получить причитающиеся им за аренду крыши деньги.
И напоследок еще один совет – измерьте высоту забора у палисадника. На всякий случай.
