«Точечная застройка Костаная должна прекратиться», – эту фразу произносили многие люди на самых разных уровнях весь уходящий год. В последние дни декабря бизнесмены провели три публичных слушания проектов застройки нескольких районов города. Можно ли считать их точечными?
Сносить не будем
(Тәуелсіздік – Аль-Фараби – Бородина – Урицкого)
На публичные слушания по проекту застройки пришли многие жители двухэтажек, расположенных вдоль проспектов Тәуелсіздік и Аль-Фараби. Самое главное для них было услышать – сносят их или нет.
Пока точно нет! Проект застройки разработали только для того, чтобы получить право возвести девятиэтажный дом на месте бывшей гостиницы «Рабат».
Как пояснил разработчик проекта директор ТОО «Архитектурная мастерская НС» Бегайдар Ерденов, застройка коснется лишь участка, который находится в частной собственности ИП «Айткужинов». На освободившейся территории возведут двухподъездную девятиэтажку.
Владельцев близлежащих зданий заинтересовал вопрос парковочных мест. Их, по мнению предпринимателей, будет недостаточно. И парковка возле банка, предназначенная для клиентов, будет постоянно занята.
По плану застройщик предусмотрел 17 мест на 34 квартиры. Плюс обещают поставить две роторные парковки на 10 мест каждая. Таких в Костанайской области пока нет.
Люди заговорили о том, что это точечная застройка, хоть и легализованная через проект застройки. Но в Законе РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» понятия «точечная застройка» или «уплотнительная застройка» нет.
Однако под этими фразами понимают строительство зданий и сооружений на территории исторически сложившихся районов. Также считается, что новое здание не должно выбиваться из общего стиля. Бегайдар Ерденов отметил, что новый дом впишется в существующую застройку, потому что через дорогу возведены аналогичного вида жилые здания. В городском отделе архитектуры и градостроительства придерживаются того же мнения: точечным это строительство признать нельзя.
Работаем только на своей земле
(земельные участки по улице Гашека на перекрестке с улицей Воинов-Интернационалистов)
Проект застройки трех гектаров по улице Гашека разработан по заказу застройщика – ТОО «СтройЭлитДом». Как рассказал представитель компании Ризат Сабиров, работы они ведут исключительно на трех земельных участках, что находятся в частной собственности компании.
Жителей близлежащих районов больше интересовал другой вопрос: будут ли пытаться выкупать и сносить дачи «Мичуринец». Частично земли садового общества вошли в план детальной планировки, что компания разработала чуть раньше. «Мы к дачам отношения не имеем. Строим дома на своей земле и уходим», – заверил горожан Ризат Сабиров.
При этом он отметил, что к ним уже не раз обращались владельцы земельных участков «Мичуринца», которые желают продать свои наделы. По словам представителя застройщика, речь примерно о 20 участках, часть из которых расположена в одном месте.
Это будут два пятиэтажных дома и одна «свечка». Ее этажность пока четко не определена. Как отмечает застройщик, это может быть здание как в 12, так и в 15 этажей высотой. Территорию новых жилых домов обещают не огораживать, но обеспечить зеленью и детскими игровыми площадками.
ПДП «Гyлдер»
(район «Зеленстроя»)
Проект детальной планировки этого района Костаная вызвал волну возмущения со стороны местных жителей. Разработчик проекта ТОО – «Промстройпроект» – посадил на землю, принадлежащую на праве частной собственности застройщику, несколько девятиэтажек. Представитель жителей юристконсульт Алексей Михеев на публичных слушаниях отметил, что по генеральному плану в этом районе предусмотрено строительство жилых домов до пяти этажей высотой. Проектировщики пообещали запросить данные у городского отдела архитектуры.
Главный архитектор Костаная Гулсара Касыбаева отметила, что на самом деле на изображенном генплане могут быть неточности. Более верное зонирование указано в пояснительной записке к документу. А это служебный документ в семи томах. Его в публичном поле не размещали. Еще один важный вопрос со стороны жителей – школа. Ее на обсуждаемом плане нет, хотя генеральным планом она предусмотрена. Главный архитектор города показала ее расположение – между медцентром и частными домами. Этот участок пока обозначен как «территория для обслуживания коммерческой зоны».
В целом настрой жителей этого района города аналогичен тому, что был у нынешних владельцев частных территорий, отданных под микрорайоны «Арай» (от большого моста в сторону центра) и «Керемет» (Назарбаева – Бородина – Урицкого). Это полное неприятие застройки.
Де-факто и де-юре
В рамках одного из проведенных публичных слушаний представитель компании-проектировщика отметил, что в свое время аналогичные вопросы по сносу частных домов задавали и разработчику генплана. Это была алматинская фирма. Но тогда костанайцы получили однозначный ответ, что город должен быть многоэтажным. По этой причине значительную часть частной застройки по генплану должны заменить многоквартирными домами.
И здесь встает другой вопрос, касающийся уже точечной застройки, особенно вблизи с малоэтажной. Можно ли считать «уплотнением» возведение девятиэтажных жилых домов не в рамках реновации целого квартала, а отдельно взятого земельного или нескольких земельных участков.
Ведь не зря ПДП по закону необходимо разрабатывать не менее, чем на 10 гектарах земли. Так можно провести обновление не только жилого сектора, но и социального, предусмотрев школу, детский сад, поликлинику и т. д. Естественно, с сохранением единого архитектурного стиля. Такой комплексный подход называют бигвилль.
В Костанае же под это понятие подходят лишь проекты детальной планировки в новых районах города, а также скандально известных районов «Арай», «Керемет» и «Мерей». Их ПДП обсуждали весной 2023 года.
Прошедшие в декабре публичные слушания касаются в большей части проектов застройки, а не детальной планировки. Такие позволяют застройщикам защитить себя от обвинений в незаконном строительстве или точечной застройке, а акимату на законных основаниях дать разрешение на начало работ. Однако де-факто вряд ли такой подход можно назвать комплексным и отвечающим интересам города в целом, хотя де-юре все законно.
Более того, беспокоит жителей и тот факт, что проекты застройки могут стать частью проекта детальной планировки. Эти документы можно изменять дважды в год, а если дело касается возведения социальной инфраструктуры, то и чаще.
Потому жители дач «Мичуринец» просят вернуть их садовое общество на карту. На месте их участков в генплане парк. По этой же причине жители района «Зеленстроя» требуют гарантий, что после строительства девятиэтажек застройщик не попробует выкупить уже их частные дома.
Но пока по генплану все в рамках закона. Потому владельцам частных домов Костаная остается лишь ждать 2035 года. Тогда главный градостроительный документ города можно будет скорректировать.
