Костанайские новости"Костанайские новости"Казахстанг. Костанайпр. Аль-Фараби, 90+7 (7142) 53-27-93
Календарь событий
X
РАДИО КН онлайн
USD curr
EUR curr
RUR curr
curr
События
Политика
Происшествия
Образование
Общество
Медицина
Экономика
Криминал
Еще >>
Культура, творчество
Человек и природа
Коммунальная сфера
Спорт
В Казахстане
Новости мира на КН
Общество
Экономика
Политика
Коммуналка
Медицина
Образование
Интервью
Репортаж
Потребительский рынок

Только эти странички КН в соцсетях ОФИЦИАЛЬНЫЕ:      Инстаграм            ВКонтакте          Фейсбук         Одноклассники                              Ватсап «КН»   8-777-442-1122 

 

 

Только эти странички КН в соцсетях ОФИЦИАЛЬНЫЕ:      Инстаграм            ВКонтакте          Фейсбук         Одноклассники                              Ватсап «КН»   8-777-442-1122 

 

 

Только эти странички КН в соцсетях ОФИЦИАЛЬНЫЕ:      Инстаграм            ВКонтакте          Фейсбук         Одноклассники                              Ватсап «КН»   8-777-442-1122 

 

 

Только эти странички КН в соцсетях ОФИЦИАЛЬНЫЕ:      Инстаграм            ВКонтакте          Фейсбук         Одноклассники                              Ватсап «КН»   8-777-442-1122 

 

 
По нобелевскому счётуКостанайские новостиКостанайские новостиКазахстанг. Костанайпр. Аль-Фараби, 90+7 (7142) 53-27-93По нобелевскому счёту

По нобелевскому счёту

Во всём мире цены на недвижимость падают, но только не в Казахстане, и не в Костанае. Несмотря на объявленную Правительством дедолларизацию экономики, после последней девальвации тенге продавцы недвижимости просто стали продавать свои квартиры по новому курсу.

– В итоге рынок практически встал, – рассказывает совладелец агентства по недвижимости Нурлан Камшинтаев. – Ипотеки, которая раньше толкала продажи, как таковой нет. На плаву удается держаться в основном за счет рынка арендного жилья, цены на которое из-за повышенного предложения снижаются. Те же, у кого есть средства на приобретение недвижимости, предпочитают покупать за границей – в России и Европе. В России – дешевле. В Европе цены сопоставимы и даже ниже некоторых столичных. Есть же разница в том, где потратить 200 тысяч долларов – в Астане или в странах Шенгена. Тем более что Европа и Россия уже научены опытом с пузырями на рынке недвижимости и реально оценивают свой рынок. Там, в отличии от нас, понимают, что недвижимость – классический, высокорискованный актив, ее цена может резко расти и падать, иногда даже в разы. А в условиях кризиса она быстро становится неликвидной: рынок резко сжимается, продать ее можно только с большим дисконтом. Что сейчас и делают во всем мире.

Рисунок Владимира Березкина

Давайте посмотрим на цены в Костанае. Возьмем газетные объявления: за двухкомнатную квартиру в среднем просят 9 миллионов тенге – в среднем за 50 квадратных метров общей площади. То есть один квадратный метр оценен в 180 тысяч тенге – около тысячи долларов. Район, год постройки влияют незначительно. Справедливая ли это цена?

А можно ли реально оценить рынок недвижимости Казахстана и Костаная? Оказывается, можно и даже с научным подходом. Экономисты знают несколько инструментов. Простейший – отношение цены квартиры к рентному доходу (price to rent) P/R. По расчетам нобелевского лауреата Роберта Шиллера, исторически средним коридором оценки недвижимости является P/R от 10 до 15. То есть если квартира стоит от 10 до 15 годовых доходов от ренты, она оценена справедливо и аренда экономически эквивалентна покупке, если ниже 10, она дешева, если выше 15, то недвижимость переоценена.

Теперь посчитаем. Аренда той же двушки в Костанае сегодня обходится примерно в 60 тысяч тенге в месяц, не считая коммунальных услуг. То есть в год арендодатель сможет получить доход в размере 720 тысяч тенге. При условии, что жилье будет сдаваться постоянно, без простоев. Делим цену квартиры (9 млн) на стоимость аренды (60 тыс.) и получаем вполне приемлемый по нобелевскому счету P/R – 12,5. Для сравнения, в Москве P/R приблизительно равен 25. Но надо понимать, что в Костанае за 60 тысяч можно снять и однокомнатную, и «двушку», и «трешку», о чем меня заверили в ряде агентств недвижимости, причем предложение значительно превышает спрос. И тогда подход нобелевского лауреата может показать самый различный результат – от существенной недооценки до переоценки недвижимости.

Другой метод оценки – отношение средней стоимости недвижимости к средним доходам домохозяйств (price to income) P/I. Чем этот показатель выше, тем больше переоценка недвижимости. Его вы можете высчитать сами, на примере своей семьи. Разделите справедливую (как вам кажется) стоимость своей квартиры на доходы вашей семьи и получите результат. Но можно воспользоваться данными статистики, которая говорит, что в Костанае средняя зарплата в первом квартале этого года сложилась на уровне чуть больше 90 тысяч тенге. А вот денежные доходы домохозяйств, использованные на потребление, в I квартале 2015 г. составили 111006 тенге в среднем на душу населения. То есть можно предполагать, что за год эта цифра сложится в районе 450000 тенге. Осталось высчитать P/I: делим 9 млн на 450 тысяч и получаем 20.

Конечно, это грубый подсчет, доходы домохозяйств разные, стоимость жилья тоже. Но надо понимать, что это усредненный показатель. Свой вы можете высчитать сами. Для сравнения по данным numbeo.com: P/I в Москве – 22 (очень высокий), в Лондоне – 16, в Париже – 17, в Амстердаме, Стокгольме, Сеуле и Мадриде – 8-12, в Нью-Йорке – 9.

Самое главное – все эти расчеты показывают, что ценам на недвижимость расти дальше как бы некуда, и даже пора бы им уже начать снижаться. Более-менее научному подходу в определении справедливой стоимости недвижимости сегодня соответствует жилье, построенное по госпрограмме. Но, наверное, именно поэтому в очереди за ним тысячи человек.

Просмотров: 3770
Комментариев: 1
Нравится: +1
КОММЕНТАРИИ
ГЛАВНОЕ НА СЕГОДНЯ
Показать больше
КОММЕНТАРИИ
Добринцофф
07.08.2015 в 00:51:12
Цитата из статьиДелим цену квартиры (9 млн) на стоимость аренды (60 тыс.) и получаем вполне приемлемый по нобелевскому счету P/R – 12,5 Тут ошибочка у автора 9 (млн) надо делить не на 60000,а на стоимость годовой аренды квартиры 60000x12=720000,то есть 9(млн)\720000=12.5
ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Отправить
Последние новости
Нравится читателям
ЖУРНАЛИСТЫ ПИШУТ
Новости и события
в Казахстане
в Мире
Наши проекты
ЧАСТНЫЕ ОБЪЯВЛЕНИЯ
* газплиты 4-конф: "Дарина" (одна конф. электрич.), 18500 тг, "Брест", 12500 тг.; газплита 2-конф. с духовкой советского пр-ва, 14500 тг; газбаллоны: 50 л с редуктором и шлангом, 14500 тг, 27 л, 1500 тг, 5 л, 2000 тг. Тел.: 28-68-77, 8-777-264-74-65. 
* маш. стиральные автомат: "LG", 22000 тг, "Zanussi", 16500 тг, "Samsung", 18500 тг; полуавтомат: "Daewoo", 16500 тг, "Wellton", 18500 тг; "Малютка", 7500 тг, "Алма-Ата", 6500 тг. Тел.: 28-68-77, 8-777-264-74-65. 
* машину швейную, привезена из Германии, в упаковке, все операции. Тел.: 55-85-32, 8-777-28-20-321. 
* посуду хрустальную, 5500 тг, шторы и ламбрекен, 10 тыс. тг. Тел.: 28-68-77, 8-777-264-74-65. 
* стол для гостиной, 150 тыс. тг, мягкий уголок кожаный, 100 тыс. тг. Тел. 8-708-189-81-99. 
* телевизоры ж/к: "LG", d.82, смарт, разбит экран, 15000 тг, "LG", d.54, 4500 тг. Тел.: 28-68-77, 8-777-264-74-65. 
* телевизоры: "Samsung", d.72, не ж/к, плоский экран, пульт, отл. сост., 9500 тг; "LG", d.54, 45000 тг. Тел.: 28-68-77, 8-777-264-74-65. 
* холодильники 2-камерные: "LG", 22500 тг, "Норд", 20000 тг, "Минск", 18500 тг; "Бирюса", 12500 тг и 6500 тг, "Орск", 12500 тг, "Снежинка", 6500 тг, "Кристалл", 6500 тг. Тел.: 28-68-77, 8-777-264-74-65. 
* флягу 40 л, 4000 тг, кухонный комбайн, 9500 тг. Тел.: 28-68-77, 8-777-264-74-65. 
* шторы с ламбрекенами. Тел. 8-708-189-81-99. 
* газплиту "Брест", 60х60 под природный газ; крепление на стенку для небольшого телевизора. Тел. 8-705-562-29-35. 
* газплиту "Indesit" 4-конф., 10 тыс. тг, холодильник 2-камерный, 30 тыс. тг, стол компьютерный, 10 тыс. тг. Тел. 50-61-04. 
* два шкафа подвесных для кухни, тумбочку под ТВ, стол журн., стол обеден. раздвижной, недорого. Тел.: 56-15-39, 8-777-054-32-01, 8-747-296-58-41. 
* диван, 35500 тг, ковер 5х3, 15500 тг, два матраса, люстру, 3500 тг, подушки. Тел.: 53-53-91, 8-707-664-84-98. 
* диван, два кресла, кровать 1,5-спальную дерев. с матрасом, отл. сост. Тел.: 28-11-63, 8-777-741-57-81. 
* диван-книжку, 50 тыс. тг. Тел.: 26-48-81, 8-705-186-97-86. 
* ковры шерстяные (Алматы), 2х3 по 5000 тг, паласы цветные, 2000-3000 тг, посуду, казаны, 4 л по 3500 тг. Тел.: 26-33-76, 8-705-169-98-67. 
* кресло офисное, обогрев., сервиз чайный (Китай), нов., бокалы (Германия), нов., сервиз кофейный. Тел. 50-27-49. 
* кресло, 2 шт., 1-спальные кровати деревян. с матрасом. Тел.: 28-11-63, 8-777-741-57-81. 
* кровать 1-спальную, шифоньер 2-створч., шкаф платяной, диван-книжку, стол однотумбовый, недорого. Тел. 50-61-04. 
* кровать 2-спальную дерев. с ящиком для белья, тумбочку, мягкий уголок нов., посуду. Тел. 50-18-02. 
* кровать 2-спальную с ортопедическим матрасом. Тел. 26-21-57. 
* маш. стиральную "LG", полуавт., 6 кг, немного б/у, 15000 тг, торг. Тел.: 8 (714-55) 2-07-91, 8-747-121-10-79. 
* маш. стиральную "Samsung", хор. сост., недорого. Тел.: 53-41-21, 8-777-538-22-93. 
* маш. швейную "Подольск" (ножная), стол письмен., шкаф, кресло, хор. сост. Тел.: 56-83-40, 8-705-142-43-33. 
* мебель, стулья, ковер, комн. цветы, фонарь керосин., одеяла, подушки, матрас ортопед., тумбочки, посуду и др. Тел. 8-708-331-33-87. 
* мягкий уголок, тумбочку для белья, кровать 2-спальную дерев., ковры, подушки, посуду. Тел. 50-18-02. 
* мягкий уголок, ковер 2х3 м, шкаф универс., зеркало, бра, матрас 1-спальн., подушку пух. Тел. 8-701-769-42-77.
* набор эмалир. кастрюль, эл. чайник, чайный сервиз, матрас, подушку, одеяло ватное, дипломат-кейс, электрощипцы для закручивания волос. Тел. 8-701-769-42-77. 
* оверлок "Ямато", недорого. Тел. 8-705-766-26-91. 
* плитку электрич. 2-конф., 3500 тг, электроплитки по 1000 тг, массажер для ног, бидон. Тел.: 26-33-76, 8-705-169-98-67. 
* прихожую, недорого. Тел.: 28-96-69, 8-705-194-03-52. 
* стенку 5-секц., отл. сост., 70000 тг. Тел.: 55-27-58, 8-777-914-85-86. 
* столы: письмен., кухон., журн., каз. национ.; этажерку, кресло, 2 шт., стол-тумбу под ТВ (турецкое стекло), 15 тыс. тг, тумбу под ТВ, 2500 тг. Тел. 50-27-49. 
* стол раздвижной полиров. сов. пр-ва, 5000 тг. Тел. 8-705-130-90-32. 
* стол раздвижной + 6 стульев, нов., 40000 тг. Тел.: 55-27-58, 8-777-914-85-86. 
* стол-стульчик для детей от 9 месяцев до 3 лет; игрушки надувные (голубой ослик и мяч прыгалка), недорого. Тел.: 26-78-23, 8-705-766-24-16, 8-707-624-99-10. 
* стол-стульчик для детей. Тел. 26-21-57. 
* стол, лист ДСП 3х2. Тел. 8-705-450-37-93. 
* телевизор "ДЭУ" цветной, пульт, антенна, 8000 тг. Тел. 8-705-130-90-32. 
* телевизоры: "Витязь", "ДЭУ", "LG", холодильник "Орск-4", эл. духовку новую, телефоны. Тел. 50-18-02. 
* телевизор "Panasonic" оригин. сборки, отл. сост., 25000 тг, торг, ресивер для спутниковой антенны, 5000 тг, торг. Тел.: 39-35-39, 8-702-763-91-00. 
* телевизор "Samsung", хор. сост. Тел.: 53-19-78, 8-701-460-29-77. 
* холодильник "Атлант" 2-камерный, отл. сост., 70000 тг, торг. Тел.: 39-35-39, 8-702-763-91-00. 
* холодильники, 2 шт., в хорошем состоянии. Тел.: 53-41-21, 8-777-538-22-93. 
* шкафы: универ., книжный; мягкий уголок, кровать 1-спальную, стол компьютер., компьютер, ковры, зеркала, бра, мини-стенку. Тел. 8-701-769-42-77. 
* шифоньеры 2-, 3-створчатые, шкаф платяной с антресолью, комод с трельяжем, прихожую с зеркалом, тумбочку под обувь, недорого. Тел.: 56-15-39, 8-777-054-32-01, 8-747-296-58-41. 
* шкаф для посуды, тумбу под ТВ, кресла, книги, недорого. Тел.: 26-04-23, 8-702-498-77-14. 
Остальные объявления
ПроектыБлогиОбъявленияО редакцииРекламодателямКонтакты
Информационная продукция данного сетевого издания предназначена для лиц, достигших 18 лет и старше
x
x
Регистрация


После регистрации Вы сможете комментировать материалы от своего имени, а также получить настройки недоступные неавторизованным пользователям.
x
Авторизация
x
Добавить свою новость
Добавить приложение КН на главный экран