Костанайские новости"Костанайские новости"Казахстанг. Костанайпр. Аль-Фараби, 90+7 (7142) 53-27-93
Подписка на новости
Разрешите отправлять Вам уведомления о важных новостях Костаная и Казахстана.
Разрешить
Не сейчас
Календарь событий
X
РАДИО КН онлайн
USD curr
EUR curr
RUR curr
curr
РекламаПодписка на газетуПокупка газеты

Только эти странички КН в соцсетях ОФИЦИАЛЬНЫЕ:      Инстаграм            ВКонтакте          Фейсбук         Одноклассники                              Ватсап «КН»   8-777-442-1122 

 

 

Только эти странички КН в соцсетях ОФИЦИАЛЬНЫЕ:      Инстаграм            ВКонтакте          Фейсбук         Одноклассники                              Ватсап «КН»   8-777-442-1122 

 

 

Только эти странички КН в соцсетях ОФИЦИАЛЬНЫЕ:      Инстаграм            ВКонтакте          Фейсбук         Одноклассники                              Ватсап «КН»   8-777-442-1122 

 

 

Только эти странички КН в соцсетях ОФИЦИАЛЬНЫЕ:      Инстаграм            ВКонтакте          Фейсбук         Одноклассники                              Ватсап «КН»   8-777-442-1122 

 

 
По нобелевскому счётуКостанайские новостиКостанайские новостиКазахстанг. Костанайпр. Аль-Фараби, 90+7 (7142) 53-27-93По нобелевскому счёту

По нобелевскому счёту

Во всём мире цены на недвижимость падают, но только не в Казахстане, и не в Костанае. Несмотря на объявленную Правительством дедолларизацию экономики, после последней девальвации тенге продавцы недвижимости просто стали продавать свои квартиры по новому курсу.

– В итоге рынок практически встал, – рассказывает совладелец агентства по недвижимости Нурлан Камшинтаев. – Ипотеки, которая раньше толкала продажи, как таковой нет. На плаву удается держаться в основном за счет рынка арендного жилья, цены на которое из-за повышенного предложения снижаются. Те же, у кого есть средства на приобретение недвижимости, предпочитают покупать за границей – в России и Европе. В России – дешевле. В Европе цены сопоставимы и даже ниже некоторых столичных. Есть же разница в том, где потратить 200 тысяч долларов – в Астане или в странах Шенгена. Тем более что Европа и Россия уже научены опытом с пузырями на рынке недвижимости и реально оценивают свой рынок. Там, в отличии от нас, понимают, что недвижимость – классический, высокорискованный актив, ее цена может резко расти и падать, иногда даже в разы. А в условиях кризиса она быстро становится неликвидной: рынок резко сжимается, продать ее можно только с большим дисконтом. Что сейчас и делают во всем мире.

Рисунок Владимира Березкина

Давайте посмотрим на цены в Костанае. Возьмем газетные объявления: за двухкомнатную квартиру в среднем просят 9 миллионов тенге – в среднем за 50 квадратных метров общей площади. То есть один квадратный метр оценен в 180 тысяч тенге – около тысячи долларов. Район, год постройки влияют незначительно. Справедливая ли это цена?

А можно ли реально оценить рынок недвижимости Казахстана и Костаная? Оказывается, можно и даже с научным подходом. Экономисты знают несколько инструментов. Простейший – отношение цены квартиры к рентному доходу (price to rent) P/R. По расчетам нобелевского лауреата Роберта Шиллера, исторически средним коридором оценки недвижимости является P/R от 10 до 15. То есть если квартира стоит от 10 до 15 годовых доходов от ренты, она оценена справедливо и аренда экономически эквивалентна покупке, если ниже 10, она дешева, если выше 15, то недвижимость переоценена.

Теперь посчитаем. Аренда той же двушки в Костанае сегодня обходится примерно в 60 тысяч тенге в месяц, не считая коммунальных услуг. То есть в год арендодатель сможет получить доход в размере 720 тысяч тенге. При условии, что жилье будет сдаваться постоянно, без простоев. Делим цену квартиры (9 млн) на стоимость аренды (60 тыс.) и получаем вполне приемлемый по нобелевскому счету P/R – 12,5. Для сравнения, в Москве P/R приблизительно равен 25. Но надо понимать, что в Костанае за 60 тысяч можно снять и однокомнатную, и «двушку», и «трешку», о чем меня заверили в ряде агентств недвижимости, причем предложение значительно превышает спрос. И тогда подход нобелевского лауреата может показать самый различный результат – от существенной недооценки до переоценки недвижимости.

Другой метод оценки – отношение средней стоимости недвижимости к средним доходам домохозяйств (price to income) P/I. Чем этот показатель выше, тем больше переоценка недвижимости. Его вы можете высчитать сами, на примере своей семьи. Разделите справедливую (как вам кажется) стоимость своей квартиры на доходы вашей семьи и получите результат. Но можно воспользоваться данными статистики, которая говорит, что в Костанае средняя зарплата в первом квартале этого года сложилась на уровне чуть больше 90 тысяч тенге. А вот денежные доходы домохозяйств, использованные на потребление, в I квартале 2015 г. составили 111006 тенге в среднем на душу населения. То есть можно предполагать, что за год эта цифра сложится в районе 450000 тенге. Осталось высчитать P/I: делим 9 млн на 450 тысяч и получаем 20.

Конечно, это грубый подсчет, доходы домохозяйств разные, стоимость жилья тоже. Но надо понимать, что это усредненный показатель. Свой вы можете высчитать сами. Для сравнения по данным numbeo.com: P/I в Москве – 22 (очень высокий), в Лондоне – 16, в Париже – 17, в Амстердаме, Стокгольме, Сеуле и Мадриде – 8-12, в Нью-Йорке – 9.

Самое главное – все эти расчеты показывают, что ценам на недвижимость расти дальше как бы некуда, и даже пора бы им уже начать снижаться. Более-менее научному подходу в определении справедливой стоимости недвижимости сегодня соответствует жилье, построенное по госпрограмме. Но, наверное, именно поэтому в очереди за ним тысячи человек.

Просмотров: 3999
Комментариев: 1
Нравится: +1
КОММЕНТАРИИ
ГЛАВНОЕ НА СЕГОДНЯ
Показать больше
КОММЕНТАРИИ
Добринцофф
07.08.2015 в 00:51:12
Цитата из статьиДелим цену квартиры (9 млн) на стоимость аренды (60 тыс.) и получаем вполне приемлемый по нобелевскому счету P/R – 12,5 Тут ошибочка у автора 9 (млн) надо делить не на 60000,а на стоимость годовой аренды квартиры 60000x12=720000,то есть 9(млн)\720000=12.5
ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ
Отправить
Последние новости
Нравится читателям
Взгляд со второго этажа
Новости и события
в Казахстане
в Мире
Наши проекты
ЧАСТНЫЕ ОБЪЯВЛЕНИЯ

* магазин "Авто Lider", всегда в наличии автозапчасти на а/м Audi, Volkswagen, ВАЗ, Москвич. г. Костанай, ул. Дощанова, 133Б (напротив АЗС "Гелиос"). Тел.: 50-70-22, 8-705-902-09-89. 
* Audi-100 универсал, 1989 г. Тел.: 50-43-87, 8-708-202-05-86. 
* Mercedes С-190, 1991 г., цвет бордо, объем двигателя 2 л, техосмотр пройден, хор. сост., 800 тыс. тг, торг. Тел. 8-778-595-96-80. 
* з/ч Mitsubishi Carisma 1996 г.в.: стойки передние по 4500 тг. Тел.: 28-68-77, 8-777-264-74-65. 
* з/ч ВАЗ-2121 (Нива): боковины; ВАЗ-08, -09: стеклоподъемник; Москвич: двери, 4 шт., диск сцепл., помпа, шаровые, сцепление - рабочие. Тел.: 25-86-91, 8-777-259-84-65. 
* з/ч Волга, ГАЗель: мост, редуктор, рессоры, ДВС, коробка, радиаторы, балки, двери, крылья, карданы. Тел.: 50-47-55, 8-777-792-29-99. 
з/ч Енисей-1200: коробка, поршень; Т-25, Т-40: поршень, 2 шт.; МТЗ-80: насос НШ-50, нов., угольник; ДТ-75: радиатор маслян.; ЛДГ-10: колесо; ремни, прокладки, шестерни, подшипники, клапаны. Тел.: 8-775-723-22-67, 8-777-508-98-21. 
* з/ч Ивеко: седло для тягача; К-700: редуктор ВОМ; прицеп Тралл, 1988 г.в. Тел.: 55-02-66, 8-777-302-59-36. 
* з/ч Москвич: полуоси; водяную помпу. Тел. 8-705-450-37-93. 
* з/ч Москвич: блок мотора, нов., индикатор-ИЧ от 0 до 10 мм, вставка газовая для карбюратора; УАЗ: бензобак. Тел. 8-705-562-29-35. 
* з/ч Opel Astra Ascona: передний привод, диск металл. на 14. Тел. 8-705-130-90-32. 
* з/ч УАЗ, ГАЗ-69: мосты, КПП, раздатка, двигатель, рессоры, радиаторы, двери, крылья, головки, блок. Тел.: 50-47-55, 8-777-792-29-99. 
* з/ч Volkswagen: стеклоподъемник левый; ВАЗ-09: стеклоподъемник левый; ВАЗ-06, -07: трос ручника; УАЗ: лебедка, рычаги, коробки. Тел.: 25-86-91, 8-777-259-84-65. 
* з/ч Volkswagen Passat В-4: стекло боковое водительское, цена договор. Тел. 8-705-130-90-32. 
* сиденье водительское на а/м DAEWOO Nexia; чехлы новые универсальные, цена ниже рыночной. Тел. 8-775-499-41-94. 
* ассенизаторскую машину ГАЗ-53, резина нов., АКБ новый, бочка 4,5 куб., хор. сост., вложений не требует, 2 млн 600 тыс. тг. Тел. 8-705-988-95-09. 
* ВАЗ-21144, 2013 г., учет РК, цвет черный, 1 млн 200 тыс. тг. Тел. 8-707-321-10-79. 
* ВАЗ-2115, 2010 г.в., учет РК, цвет белый, ГБО, 1 млн 300 тыс. тг. Тел. 8-707-321-10-79. 
* ВАЗ-21154, 2010 г., учет РК, цвет белый, инжектор, газобаллонное оборудование, 1 млн 250 тыс. тг. Тел. 8-705-626-08-20. 
* ЗИЛ самосвал сельхозник, 1992 г.в., нов., АКБ, резина, капремонт в 2018 г., 2 млн 100 тыс. тг. Тел. 8-777-315-85-56. 
* Москвич-412, всё новое фары и др., недорого. Тел.: 56-14-11, 8-777-524-42-63. 
* ось, два колеса от сельхозтехники для самодельного прицепа; два сиденья на Volkswagen. Тел. 8-705-562-29-35. 
* приспособление для регулировки зазоров клапанов ВАЗ-2106 с высокой точностью при любой температуре, 12000 тг, торг. Тел. 8-777-302-58-65. 
* резину летнюю: 185х65х14, 2 шт., 215х65х16, 2 шт., 215х75 грязевая, 1 шт.; наконечники рулевые на ГАЗ "Вахта", 6 шт.; динамометры на 50 т, 5 т. Тел.: 8-705-570-00-29, 8-702-797-72-19. 
* резину "Кама": 175/70/13 N-391, 4 шт, нов., 10000 тг, торг. Тел.: 25-78-23, 8-777-295-17-83. 
* резину "Nokian" 255/65/R17 114T XL шипованные, недорого. Тел. 8-705-130-90-32. 
* резину (всесезонка) 225х45R17 94Т (Германия), хороший протектор, 4 шт., б/у, 30 тыс. тг. Тел. 8-705-130-90-32. 
* резину летнюю "Кама": 175/70/13 N-391, 4 шт., нов. Тел.: 50-87-37, 8-705-544-58-30, 8-747-594-78-42. 
* 4 диска титаны с резиной R13 на ВАЗ, 60000 тг. Тел. 8-705-194-51-19. 
* трактор Т-40, на ходу, новый мотор. Тел.: 51-30-59, 8-705-404-66-80. 
* ГАЗ-52 (самосвал), 1992 г., прицеп Тралл, 1988 г., ГАЗ-33073 (будка), 1993 г.; экскаватор ЭО 4224, 1993 г., можно на запчасти; дизельную эл. станцию, передвижная, 45 кВт; заправку контейнерную 2-секц. по 7,5 куб.м. Тел.: 55-02-66, 8-777-302-59-36. 
* UAZ Pickup, 2015 г.в., цвет желтый металлик, объем двигателя 2693, пробег 53600 км; лебедку на УАЗ. Тел.: 25-86-91, 8-777-259-84-65. 
* Volkswagen (транспортер): автокресла, три шт., хор. сост.; электродвигатель от помпы токарного станка с длинным валом, 2 шт. Тел.: 22-47-07, 8-705-562-29-35. 
* Volkswagen Passat В-3, 1992 г., 1,8 л, моно, полный электропакет, цвет бордовый металлик, седан, 1 млн 100 тыс. тг, торг, варианты. Тел.: 8 (714-31) 5-79-05, 8-771-482-33-02. 
* Volkswagen Polo. Тел. 8-705-766-26-91. 
* Ford Scorpio Sierra-Fiesta, бензин, дизель. Тел.: (714-31) 5-79-05, 8-771-482-33-02. 

Остальные объявления
ПроектыБлогиОбъявленияО редакцииРекламодателямКонтакты
Информационная продукция данного сетевого издания предназначена для лиц, достигших 18 лет и старше
x
x
Регистрация


После регистрации Вы сможете комментировать материалы от своего имени, а также получить настройки недоступные неавторизованным пользователям.
x
Авторизация
x
Добавить свою новость
Добавить приложение КН на главный экран