Рынок недвижимости перенасыщен предложениями о продаже, зато покупателей в разы меньше. Еще меньше тех, у кого на руках наличные. Это привело к тому, что рост цен на жилье приостановился, однако резкого падения не было как год назад, так и после недавних августовских событий с тенге. Цены лишь пересчитали по новому курсу доллара.
"БК-Строй" ведет предварительную запись на квартиры. В первую очередь бронируются вторые, третьи и четвертые этажи...
Что ищут
Сегодня зачастую ищут жилье подешевле. Желательно даже без ремонта. Это одно из главных требований, которые выдвигают покупатели. Конечно же пожелания вроде «кроме верхних этажей», «ДК Строитель не предлагать» еще встречаются, но их все меньше и меньше. Если вы опубликуете объявление о продаже квартиры на пятом этаже на миллион тенге дешевле, чем стоит точно такая же на четвертом этаже, то купят, скорее всего, именно вашу.
– В первую очередь уходят квартиры за тенге и без ремонта, потому что у них хорошая цена, – говорит директор агентства по недвижимости «Шахар» Айгуль Сеитова. – Люди так и говорят: «Все равно делать ремонт для себя». Не обращают внимания и на то, была ли сделана в доме модернизация по госпрограмме.
Чего избегают
«Только не доллар», – восклицают многие покупатели. Нам удалось по телефону поговорить с несколькими авторами объявлений о покупке квартир. Главное условие, которое озвучивают люди – расчет не должен быть в долларах. Тем более что цены на тенговом рынке недвижимости в Костанае практически не изменились. Если анализировать объявления в газетах и на сайтах, то видно, что стоимость квартир, выставленных на продажу более полугода назад, была просто пересчитана по новому курсу доллара. То есть, если квартира до 18 августа (именно в этот день тенге отправили в свободное плавание) стоила 40 тысяч долларов (шесть миллионов тенге), то сегодня ее продают уже за 32 тысячи американских, но за те же шесть миллионов тенге.
Хотя стоит отметить, что августовский скачок и колебания курса в последующие недели попортили жизнь многим костанайцам. Эти события и отвернули покупателей от предложений с расчетом в долларах.
– У нас было несколько случаев, когда люди отдали задатки до пять тысяч долларов, ушли оформляться в Жилстройсбербанк, а ночью курс тенге скакнул, – говорит Сеитова. – ЖССБ выгоняет оставшуюся сумму в, скажем, восемь миллионов тенге. Но теперь покупателю нужно добавить еще полтора-два миллиона. Сделки поломались. И очень сложно было это все урегулировать. Потому что продавцы имеют право не возвращать задаток. Нам пришлось прилагать неимоверные усилия, давить на жалость.
Именно поэтому, считают риэлторы, в сентябре увеличился объем продаж квартир у местных застройщиков, которые предлагает новое жилье за тенге.
– Мы остались в тенговой зоне, и продажа благодаря этому не остановилась, – говорит начальник отдела продаж ТОО «БК-Строй» Азамат Жолмагамбетов. – В сентябре продали очень даже неплохо. Сегодня, к примеру, собираем заявки на дом, который будет сдан в эксплуатацию лишь в июне 2016 года. Остальное почти все распродано. Причем большая часть наших клиентов приобретает жилье за наличные. Лишь около 20% сделок приходится на ипотечные займы.
Наличные
Отдельная категория, пусть и немногочисленная, это те, кто покупает жилье за наличные. Здесь два варианта: долларовый расчет и тенговый. Вторых больше. Люди, накопившие большие суммы в нацвалюте на депозитах, сегодня стремятся вложить деньги в недвижимость. По этой причине многие даже не рассматривают варианты, где продавец просит провести расчет в долларах. Покупатели не хотят рисковать.
Сегодня семьи объединяются, чтобы приобрести недвижимость. Чаще всего к этому способу прибегают жители отдаленных районов области, чьи дети поступают учиться в город. Один из примеров: три семьи сложились и купили своим детям-студентам квартиру в Костанае. Они справедливо рассудили, что платить за свое жилье лучше и выгоднее, чем отдавать деньги за аренду чужому дяде. А учитывая, что детей в каждой из семей несколько, то, по их расчетам, квартира будет занята ближайшие 14 (!) лет. За это время ипотека будет явно выплачена, а деньги в случае продажи жилья поделены без проблем, поскольку доли владельцев оговорены в договоре купли-продажи.
Более того, конечная сумма сделки может разительно отличаться от заявленной. Продавцы, видя большое количество конкурентов, готовы снижать цену.
Вот пара фраз из переписки на портале «Крыша», где можно найти выход на продавца, минуя агентства по недвижимости. Под объявлением о продаже двухкомнатной квартиры за 33 тысячи зеленых короткий, но показательный диалог: «30000?» – «32000. Оставьте номер»
Торг идет везде и всюду. Люди готовы скинуть порядка 10% от первоначальной суммы, лишь бы продать. Ведь предложений много, а некоторые пытаются продать недвижимость уже больше полугода. Хотя если квартира хорошая, то цену стараются держать. Но такие предложения дольше всех висят на сайтах и мелькают в газетах.
Кто первый, того и тапки
– Рынок перенасыщен. Горящих предложений стало намного больше, – говорит Айгуль Сеитова. – Раньше раз в месяц было что-то интересное. Сегодня это может быть раз в неделю.
Речь как раз о тех квартирах, которые продают срочно, ниже на 5-10 тысяч долларов, чем у конкурентов, да еще порой с мебелью и ремонтом. В таких случаях главный критерий – наличные сейчас. За такими объявлениями идет настоящая охота. Потенциальные покупатели оставляют заявки в агентствах. И тут уже главное успеть доехать до адреса первым. Сама «пролетела» с таким предложением, когда искала квартиру для себя. Договорившись с продавцом сравнительно недорогой квартиры, подъехала по адресу. Но меня уже опередили, увезя продавца к нотариусу заключать сделку. Квартира ушла буквально за полчаса.
Ипотека? Давайте
Однако наметилась и другая тенденция: владельцы квартир перестали бояться ипотеки. Еще года 3-4 назад найти квартиру, которую хозяин готов продать в кредит, было проблематично. Сегодня каждое второе предложение о продаже учитывает такую возможность. Все дело в скорости выдачи займа, который сегодня можно оформить всего за две недели против месяца-двух еще пару лет назад.
Возможно, поэтому большая часть сделок нынче проходит в банках, хотя эффективная ставка в сравнении даже с весной этого года поднялась. Сегодня это в среднем 15-16,5% годовых. Исключение составляет лишь Жилстройсбербанк, на долю которого в этом году предсказуемо пришлось 75% сделок по ипотечным кредитам.
Как признаются риэлторы, сегодня до 90% покупок жилья через агентства недвижимости приходится на кредиты.
– Однако нужно учитывать, что сегодня многие банки в договорах сделали привязку к доллару, – говорит Айгуль Сеитова. – И уточнять подобные нюансы необходимо как во время оформления займа, так и в момент подписания договора. Потому что условия выдачи кредита банк может изменить в любую минуту. Да и после подписания документов имеет право в некоторых случаях менять условия.
Бартер
Бартер многие даже не рассматривают. Хотя на рынке покупки жилья немало предложений и об обмене квартиры на машину или меньшую квартиру с доплатой. Чаще звучит ответ: «Не интересует». Людям нужны наличные.
Хочу новую квартиру
Сегодня новостроек в Костанае не так много, как хотелось бы. Это видно по тому спросу на жилье, который сегодня наблюдается. Ведь квартиры на 2-4 этажах уходят влет и за наличные.
– Мы ведем предварительную запись на квартиры, – говорит представитель компании «БК-Строй». – В первую очередь люди конечно же бронируют вторые, третьи и четвертые этажи. И когда дом готов, мы звоним и предлагаем посмотреть квартиру. Кто первый дал заявку, тот первым и получает право осмотра.
Идеальная квартира
Изучив рынок недвижимости, мы вывели собирательный образ самой ходовой квартиры. Это 1-2-комнатная площадью до 60 квадратных метров на 2, 3 или 4 этаже. Средняя стоимость на вторичном рынке составляет от 4,5 до 7,5 миллиона тенге (от 24 до 40 тысяч долларов).
Стоимость одного квадратного метра на рынке вторичного жилья в среднем составляет порядка 130 тысяч тенге, на рынке нового жилья – от 170 до 185 тысяч тенге. К слову, среди новостроек дольше всего продаются трехкомнатные квартиры.
