Жильцы костанайской многоэтажки пытаются через суд вернуть земельный участок под домом и подвальные помещения, в которых обосновался бизнес.
Жили – не тужили…
В девятиэтажку (блок Б) ЖК «Альфа Бета» по улице Зеленая, 25/1 жильцы заехали в 2021 году. Всего тут 234 квартиры. Красивый, ухоженный двор. В доме в том числе продуктовый магазин, клуб смешанных единоборств, детский мини-центр… Бизнес находится не на первом этаже, а в подвале многоэтажки. С этим и возникли проблемы.
В прошлом году произошло затопление домового колодца, и вода не уходила в общую городскую канализацию. В итоге переполнение и затопление подвальных помещений, где находится бизнес. Один из собственников провел оценку ущерба и подал иск в суд на ОСИ дома.
– Два подвальных помещения мы купили в 2023 году, – рассказал владелец детского мини-центра Денис Глинкин. – Все официально оформили. Первый председатель ОСИ лично нам показывал эти помещения. Всех все устраивало. Жильцам даже было удобно, что детский мини-центр теперь есть в доме. Со всеми были в хороших отношениях. ОСИ нам всегда помогало, а мы – им. Пока делали ремонт, предотвратили три потопа, вовремя заметили. 1 апреля 2024 года открыли детский мини-центр. А потом нас сильно затопило. Убыток 2,8 млн тенге. Мы начали искать, кто виноват.
Как оказалось, на канализационных трубах в подвальных помещениях должны стоять резьбовые заглушки. Но по факту стоял обычный чопик, который вода выдавила.
По словам Дениса Глинкина, когда жильцы принимали дом, были обнаружены дефекты. Но так как многоэтажка находилась на гарантии у застройщика, все неполадки он должен был устранить до сентября прошлого года. В том числе и заменить заглушки.
– Кто-то же должен нести за это ответственность? В ОСИ нам сказали, что они не принимали эти коммуникации, а застройщик утверждает, что все передал, – говорит Денис Глинкин. – У застройщика нет никакой позиции по поводу того, что дефекты он не исправил. В итоге помещение мы не можем продать, деньги вернуть тоже, потому что идут суды. Все в подвале гниет и в плесени.
Жильцы подали встречный иск о признании сделки купли-продажи этого подвального помещения недействительной. Поскольку в Законе РК «О жилищных отношениях» написано, что нельзя продавать в частную собственность общедомовое имущество. Но, как оказалось, этот подвал не принадлежит, не зарегистрирован за жильцами.
Чьи подвалы?
По Закону РК «О жилищных отношениях» подвал, крыша, лестницы и придомовая территория – это кондоминиум общедолевого имущества. Все это должно было быть зарегистрировано за жильцами в срок, но этого не произошло.
В ходе судебного процесса выяснилось, что технический проект на строительство дома, который есть у ОСИ, неактуален, потому что застройщик внес туда изменения. Изначально в проекте не было никаких пристроенных и нежилых помещений.
– В НАО «Правительство для граждан» объяснили, что зарегистрировали подвалы как нежилые помещения на основании акта приемки дома в эксплуатацию, где указаны все общие площади. Их зарегистрировали за застройщиком, который подал запрос. Эта процедура неверная. Но такая практика существует по всей стране. И многие застройщики регистрируют за собой подвалы и продают их. Фактически они продают имущество жильцов повторно, потому что при покупке квартиры жильцы покупают общедомовую территорию. На данный момент мы не знаем, сколько помещений продал застройщик, – рассказал юрист-консультант Жаслан Байбазаров (на снимке в центре), который представляет интересы ОСИ.
По словам жильцов, в одном из подвальных помещений дома начали производить изделия – занимаются выжиганием по дереву, что запрещено по закону: небезопасно для жильцов дома. Практика показывает, что бороться с этим можно только через суд. Потому что у застройщиков есть документ, подтверждающий их право собственности на имущество жильцов.
Без срока давности
– Когда ко мне обратился председатель ОСИ, выяснилось, что придомовая территория жильцам тоже не принадлежит. Участок в частной собственности застройщика – ТОО «Елена Д». В принципе такого не должно быть, – отметил Жаслан Байбазаров.
На этапе планирования застройки ЖК «Альфа-Бета» был единый земельный участок, который предоставили исключительно для возведения домов. Площадь земучастка очень важна при прохождении госэкспертизы проекта домов, которая учитывает количество парковочных мест. Если их недостаточно, положительного заключения не будет. В данном случае, после того как застройщик получил одобрение госэксперизы и возвел дома, он отрезал часть земли.
На этом основании юрист, представляющий в суде права жильцов, предъявил иск к застройщику:
– Земля под домом после строительства становится неделимой, а здесь в документах написано обратное. А также эта земля незаконно была выведена из общедолевого землепользования. Но в суде отметили, что срок давно уже прошел. Дело приостановили.
В суде присутствовал и представитель застройщика ТОО «Елена Д», который отметил, что компания не против передать землю жильцам, но денег для этой процедуры нет. А сумма для этого нужна немаленькая, т.к площадь земли большая.
Однако в Законе РК «О жилищных отношениях» четко указано, что после того, как застройщик сдал в эксплуатацию дом, он должен передать придомовой участок жильцам безвозмездно.
Вместо вывода
Спор возник еще по одной теме. Некоторые жильцы дома купили у застройщика кладовки в подвале. Но по закону эта сделка также является незаконной. Такая же ситуация вышла и с тамбур-балконом. И его застройщик продал жильцам. Но после вернул деньги. На такой же исход рассчитывают сегодня и те, кто купил себе кладовки.
В данный момент суд приостановил дело о подвальных помещениях, так как у юриста не было решения общего собрания о том, что он может защищать права жильцов и оспаривать договоры сделок купли-продажи. А решение жильцов, по мнению суда, необходимо. Ведь в результате признания сделки недействительной к ОСИ перейдет право собственности на подвальные помещения, а это увеличение имущества, которое нужно содержать. Готовы ли жильцы? Однако юрист с этой позицией не согласен. Подал апелляцию.
