Программа реновации в Костанае заложила фундамент больших ожиданий. Что спустя полгода скрывается за фасадами ветхих двухэтажек и почему застройщики не спешат давать кварталам вторую жизнь?
Первый пошёл?
Первопроходцем программы поневоле оказалась двухэтажка по ул. Кочубея, 11, где в марте этого года частично обрушилась крыша. ЧП сработало лучше любых административных рычагов – инвестор нашелся практически мгновенно. Застройщик ТОО «Агрофирма «Ирина и К» за свой счет временно расселил жильцов по съемным квартирам. А уже в сентябре собственникам пообещали вручить ключи от жилья в новостройке по улице Джамбула.
Корреспонденты «КН» решили проверить, как продвигаются дела на первом объекте реновации, надеясь застать там хотя бы огороженную площадку. Однако с момента мартовского обрушения здесь почти ничего не изменилось. Снаружи дом выглядит законсервированным – двери подъездов заварены, коммуникации отрезаны. Однако аварийные квадратные метры явно не пустуют – из дома-призрака слышатся голоса. Альтернативный вход в двухэтажку мы обнаружили совершенно случайно. С виду монолитная решетка на одном из окон первого этажа легким движением руки поднимается вверх, открывая доступ в заброшку всем желающим.
Жильцы дома №9 по ул. Кочубея от такого соседства не в восторге. Здание со «съехавшей крышей» моментально превратилось в приют для бездомных. Впрочем, это не самая большая головная боль жильцов. Дом №9 – близнец соседа и тоже дышит на ладан.
– Мы думали, что нас в ближайшее время расселят, потому что был такой разговор изначально – застройщик берет и соседние дома, – говорят местные жители. – Но сейчас этот вопрос подвис в воздухе. Мы так поняли, что есть какая-то проблема с ПДП. Пока никаких прогнозов по срокам никто не дает. А жить здесь уже опасно – с крыши течет, пол проваливается, у одного из жильцов сквозная трещина в квартире.
Математика застройщика
Почему программа реновации взяла паузу? Причины задержки «КН» прояснил директор ТОО «Агрофирма «Ирина и К» Александр Корчинский. По его словам, застройщик уже на низком старте, но форсировать события прямо сейчас – значит идти на огромный риск:
– Мы двигаемся в этом направлении, но пока не полным ходом. Сейчас у нас в работе 8 домов, но людей расселили только из одного. Осенью, как и обещали, предоставим им жилье в новостройке по улице Джамбула. Однако сносить и строить мы пока не можем. ПДП разработали, но теперь придется ждать, пока внесут корректировки в генеральный план города, а это займет много времени – ориентировочно до второй половины следующего года. Пока нет четкого понимания всей картины и местные исполнительные органы не решат сопутствующие вопросы, продолжать расселение и строить просто бессмысленно. Проект требует колоссальных вложений. Только на расселение нужно порядка двух миллиардов тенге, а общие затраты – снос, строительство, подводящие сети – составят около 13 миллиардов. При этом рентабельность здесь невысокая. Из нового девятиэтажного дома два этажа мы отдаем переселенцам.
Впрочем, Костанаю еще повезло, что нашелся хотя бы один инвестор. В Жамбылской области, к примеру, застройщики осторожничают и не спешат заходить в программу. Главная причина уже была озвучена – нерентабельность. Отдавать до 25% новых площадей переселенцам при ограниченной этажности делает маржу символической, а необходимость тянуть сети за свой счет и вовсе может увести проект в минус.
Еще одним «стоп-краном» застройщики называют нормативное правило о стопроцентном согласии жителей. Всего один противник реновации способен свести на нет все планы застройщика и лишить права на красивую жизнь всех соседей.
Чтобы вывести программу из анабиоза и заманить застройщиков на площадки, Союз строителей Казахстана предлагает государству пересмотреть условия. В первую очередь – переход на «волновое» переселение со стартовыми свободными площадками поблизости, куда людей будут переводить перед сносом ветхих кварталов. Второй шаг – разделение затрат на инфраструктуру, при котором подведение магистральных инженерных сетей берет на себя бюджет. Наконец, инвесторы настаивают на законодательном снижении порога согласия жильцов с 100% до 70% с механизмом выкупа остатка долей по независимой рыночной оценке. К слову, так это работает в мировой практике.
Домашняя работа
А вот спрос со стороны горожан оказался куда выше, чем готовность бизнеса рисковать.
– На сегодняшний день в Программу реновации включено 39 многоквартирных жилых домов, – говорит представитель ТОО «ЖКХ-Ремонт» (оператор программы) Алия Хайдар. – Интерес со стороны жителей имеется. Многие собственники узнают о Программе через средства массовой информации, социальные сети, а также от жителей домов, где уже проводились собрания, после чего самостоятельно обращаются к нам за консультацией. С начала года мы провели 27 общих собраний с жителями. В пяти многоквартирных домах ведется дальнейшая работа. В остальных еще ожидаем решения жильцов.
Как сообщили в ТОО «ЖКХРемонт», ТОО «Ирина и К» на сегодняшний день пока остается единственным инвестором, остальные «находятся на стадии ознакомления с объектами и оценки инвестиционной привлекательности домов».
Впрочем, эта оценка актуальна не только для строительных компаний, но и для собственников квартир. Хотя, казалось бы, о чем тут думать? Отдаешь старое аварийное жилье – получаешь квадратные метры в новом доме. Но и здесь есть нюансы, о которых «КН» сообщили жители двухэтажек по ул. Введенской. Трехкомнатная квартира в таком доме занимает всего 44 квадратных метра. А в утвержденной постановлением акимата Костаная от 25 февраля 2026 года Программе реновации черным по белому написано: «Собственникам жилых помещений (домов) предоставляются новые квартиры в равнозначных по площади размерах, но не менее однокомнатной квартиры, в соответствии с утвержденным проектом».
То есть собственнику малогабаритной трешки придется либо доплачивать за «лишние» квадраты из своего кармана, либо соглашаться на скромную однушку. Второй законный вариант – получить компенсацию. Однако рыночная оценка ветхих квадратов вряд ли позволит подобрать на свободном рынке адекватную замену.
ЧАСИКИ ТИКАЮТ
Пока застройщики и жильцы сомневаются, масштабы бедствия только растут. Согласно официальной статистике, из 1403 костанайских многоквартирок больше 50% – это постройки старше 1970-х годов, часть из которых держится на честном слове. Реновация, по идее, должна стать спасением для ветшающих кварталов. Но если каждый ее шаг будет вязнуть в бюрократии, ожиданиях нового генплана и коммерческой неопределенности инвесторов, программа просто не успеет за естественным распадом костанайского жилищного фонда.
ПОШАГОВЫЙ АЛГОРИТМ УЧАСТИЯ В ПРОГРАММЕ РЕНОВАЦИИ
Шаг 1. Собственники квартир и коммерческих помещений проводят общее собрание (очно или через письменный опрос). Если 100% владельцев голосуют «за», оформленный протокол передается оператору программы – ТОО «ЖКХ-Ремонт». При наличии хотя бы одного несогласного проект сворачивается.
Шаг 2. Акимат и ТОО «ЖКХ-Ремонт» собирают данные по дому, прилегающему участку, коммунальным сетям и обременениям, а эксперты проводят обследование устойчивости здания. Участку присваивают статус «объект реновации», после чего сформированное техзадание выставляют на открытый конкурс для инвесторов.
Шаг 3. Оператор подбирает инвестора по строгим критериям. С победителем подписывают соглашение, а для жителей презентуют будущий проект застройки.
Шаг 4. Собственники предоставляют документы на жилье и справки об отсутствии долгов за комуслуги. С каждым владельцем заключается соглашение, где прописываются гарантии и условия переселения.
Шаг 5. На период сноса и строительства инвестор за свой счет бесплатно предоставляет жильцам квартиры либо ежемесячно выплачивает компенсацию за аренду жилья по среднерыночной ставке. Люди оплачивают только коммунальные услуги.
Шаг 6. Застройщик демонтирует аварийный объект, возводит новый дом, подводит инженерные коммуникации и благоустраивает прилегающую территорию.
Шаг 7. С каждым собственником оформляется нотариальный договор мены. Жильцы получают новые квартиры в чистовой отделке равной площади, но не меньше однокомнатной, либо могут взять больше комнат с доплатой. В качестве альтернативы выплачивается денежная компенсация. Владельцы коммерческих помещений получают равнозначные площади в новом здании или их рыночную стоимость.
