Новый Генплан обещает сделать из Костаная город будущего. Однако жителям частных массивов от этой урбанистической сказки пока не по себе. Что делать, если ваш дом встал на пути прогресса и попал в зону отчуждения?
Ни дать ни изъять
На этой неделе аким Костаная Марат Жундубаев дал очередное поручение по изъятию земель под госнужды. На этот раз городу нужны участки по улице Доненбаевой. Ее планируют расширить до четырех полос на отрезке от улицы Станционной до проспекта Назарбаева. Здесь насчитали 105 земельных участков и в общей сложности 774 объекта – жилые дома, коммерческие точки, склады и гаражи.
– Мы в любом случае будем дорогу расширять, – подчеркнул аким города. – Этими участками надо заниматься. Лучше сейчас. Изымать будут жилые дома. А вот коммерческие объекты могут оставаться: они никому не мешают.
Расширение улицы Доненбаевой – лишь малая часть больших градостроительных планов. Новый Генплан подразумевает масштабные изъятия земель. В ближайшее время акимат приступит к подготовке площадок под три наземных путепровода: «Шакшак Жанибек батыра – Станционная», «Дощанова – Достык» и «Тəуелсiздiк – Доненбаевой». По задумке городских властей эти эстакады должны стать стратегическим мостом между центром и западом Костаная. И хотя построят их не за год и даже не за два, аким города Марат Жундубаев дал поручение начать процедуру изъятия земельных участков уже сейчас.
Затронет большой передел и центр города. Как сообщили в акимате, старая усадебная застройка, занимающая сегодня самые ценные земли в сердце Костаная, постепенно уступит место современным многоэтажным кварталам. В числе так называемых градостроительных резервов – жилой массив в границах улиц Майлина, Лермонтова, Набережной и Леонида Беды, восемь действующих садоводческих обществ и большинство гаражных кооперативов, оказавшихся внутри городской черты.
Презентация обновленного Костаная вызвала настоящую бурю в соцсетях: контуры будущего сноса пока размыты, и посему на всякий случай беспокоятся все жители частного сектора. Их можно понять. Одно дело, когда на вашу территорию заходит частный застройщик с намерением возвести очередной высотный массив. Здесь собственник участка может торговаться, выдвигать свои условия и соглашаться на сделку только тогда, когда цена его полностью устроит. Другое – когда земельный участок подпадает под процедуру изъятия для государственных нужд. В этом случае диалог придется вести с акиматом, а государство, как известно, покупатель прижимистый.
Чиновники спешат успокоить – появление значка школы или дороги поверх конкретного частного сектора на схеме Генплана вовсе не означает, что завтра во двор приедет бульдозер. Генплан выступает лишь ориентиром развития на десятки лет вперед. Но где гарантии, что стрелка градостроительного компаса не укажет именно на ваш дом?
Без наркоза
Какими бы разумными ни казались градостроительные перспективы на бумаге, для человека, который глубоко пустил корни на своей земле, изъятие – процесс болезненный, как удаление зуба без наркоза. За годы активной перестройки Костанай накопил немало таких «болевых точек».
Не первый год штормит потребительский кооператив «Юбилейный» на северо-западе Костаная. Проект детальной планировки микрорайона «Юбилейный-2» выдержал целую серию судебных баталий и повторных кругов согласования. И если раньше земли потихоньку выкупал частный застройщик, то теперь на территорию заходит государство.
По данным акимата Костаная, масштабные изменения затрагивают в общей сложности 197 земельных участков. Из них 187 предназначены для садоводства, один отведен под обслуживание конторы ПК «Юбилейный», а еще девять наделов принадлежат юридическим лицам. Согласно утвержденному ПДП, на этой территории запланировано строительство школы, двух детских садов, автомобильной дороги и четырех проездов. На сегодняшний день городские власти уже успели изъять порядка 30 участков. Дальше процесс идет со скрипом.
А все потому, что на некоторых участках по бумагам значатся скромные дачные строения, а по факту – добротные капитальные дома, где люди живут годами. По словам жителей дачного массива, за дом площадью свыше 70 квадратов город предлагает порядка 11-12 миллионов тенге. Предложенных денег не хватит даже на скромную однушку, а потому, это уже вопрос не принципа, а выживания. Процедура оценки продолжается, но если компромисс не будет найден, решающее слово останется за судом.
Параллельно в Костанае завершается еще одна масштабная эпопея по изъятию земель под госнужды – расчистка жилого района в пойме реки Тобол, пострадавшего от паводка 2024 года. В Колесных рядах процедура уже на финишной прямой, осталось изъять всего три участка. Их хозяева категорически отказались подписывать соглашения, посчитав предложенные суммы откровенно заниженными, и ушли в глухую судебную оборону. Одно из дел сейчас даже слушается в Верховном суде РК.
В районе бывшего Наримановского рынка под изъятие попали 39 участков. Здесь госнужда – строительство новой школы. Владельцы жилых домов с оценкой, как правило, в 70 процентах случаев соглашаются. Цена не устраивает владельцев коммерческой недвижимости, которые теряют наработанные точки, а значит, и источник дохода.
Честный тенге
Государственная нужда почти всегда перевешивает личную привязанность к родному дому. Но даже если сменить адрес придется в любом случае, сдать позиции нужно не за бесценок, а за честный тенге. Как это сделать?
– Вопросы принудительного изъятия земельных участков для государственных нужд регулируются Земельным кодексом РК и Законом РК «О государственном имуществе», – комментирует костанайский адвокат Эльмира Санкаева. – Закон допускает изъятие земельных участков для строительства дорог, инженерных коммуникаций, социальных и других объектов. Однако наличие государственного интереса само по себе еще не дает оснований для изъятия конкретного участка. Государственный орган обязан обосновать необходимость изъятия, соблюсти установленную процедуру и обеспечить равноценное возмещение.
Адвокат рекомендует общаться с чиновниками письменно: запросить в акимате копию постановления, градостроительные схемы и официальные обоснования. Это позволит понять, режут надел по частям или забирают целиком. Обязательно нужно проверить сроки – по закону принудительное отчуждение не может стартовать раньше, чем через три месяца со дня публикации постановления. К этому моменту на руках должны быть правоустанавливающие документы на земельный участок и расположенные на нем строения, идентификационный документ на землю и техпаспорт недвижимости.
На самом остром этапе финансовой оценки важно до копейки разложить предложенную сумму: какие объекты учли, как считали стоимость и внесли ли в чек убытки. При несогласии собственник вправе представить письменные возражения и независимую экспертизу. На реакцию закон дает ровно 20 календарных дней со дня получения проекта договора.
Если найти компромисс не получается, торговля за квадратные метры заканчивается – начинается юридический поединок в суде.
– Право государства на изъятие земельных участков для государственных нужд не освобождает его от обязанности доказать законность и необходимость такого изъятия, соблюсти права собственника и обеспечить равноценное возмещение, – говорит Эльмира Санкаева. – Собственник, в свою очередь, не обязан безоговорочно соглашаться с решением государственного органа или предложенной суммой компенсации. Закон предоставляет ему возможность отстаивать свои интересы, в том числе в судебном порядке.
Считается, что судебные тяжбы с госорганами – заведомо проигрышное мероприятие. Однако это не совсем так. Отстоять участок, конечно, не получится, но повысить его стоимость – вполне реально.
Постановление о выкупе домов на этом участке улицы Доненбаевой принимали еще в 2018 году, но тогда реализовать его так и не удалось. Хотя многие местные жители совсем не против продать свою собственность.
